Le cabinet LEVEILLÉ à Clichy La Garenne
entrave aux droits du conseil syndical pour garder sa place
- I. Un cabinet mauvais perdant
Il y a trois semaines un conseil syndical d’une copropriété de 106 logements nous contacte :
« Bonjour,
Le cabinet LEVEILLÉ, notre syndic, sentant que nous voulions changer de syndic, a convoqué précipitamment l’assemblée générale sans tenir la réunion du conseil syndical obligatoire préalable à l’assemblée générale pour :
- définir l’ordre du jour ;
- négocier le budget prévisionnel.
Conséquence : nous n’avons pas pu compléter l’ordre du jour concernant l’élection d’un nouveau syndic.
Que faire ? ».
- II. Lettre de l’ARC
Nous proposons alors d’écrire au cabinet LEVEILLÉ pour le rappeler à la loi et à ses devoirs. C’est ce que nous faisons - après accord du conseil syndical - avec la lettre suivante :
Cabinet LÉVEILLÉ
92 CLICHY LA GARENNE
Paris, le 13 Février 2013
SDC : 11/21, rue................
Madame la Directrice,
Nous sommes saisis par le conseil syndical du syndicat des copropriétaires référencé d’un problème extrêmement grave qui met en cause votre cabinet.
Au mépris des dispositions impératives et d’ordre public de l’article 26 du décret du 17 mars 1967, mais aussi de l’arrêté du 19 mars 2010 et de votre contrat de syndic, vous avez convoqué une assemblée générale :
- sans réunir le conseil syndical préalablement pour établir l’ordre du jour ;
- sans élaborer avec lui le budget.
Procéder ainsi constitue une entrave grave aux droits du conseil syndical et peut induire des préjudices importants à tous les copropriétaires. Par ailleurs l’assemblée générale encourt de ce fait l’annulation pour vice de procédure
Nous vous demandons donc, en appui à la demande du conseil syndical :
- d’annuler par lettre RAR et à vos frais cette convocation ;
- de proposer au conseil syndical une date de réunion préalable à la prochaine assemblée générale à convoquer en mai.
Nous saisissons parallèlement votre caisse de garantie ainsi que votre assurance de responsabilité civile professionnelle.
Par ailleurs, au cas où vous estimeriez ne pas devoir rectifier la situation et rétablir le Droit, vous comprendrez que nous serions obligés - avec l’accord de nos adhérents - de donner toute l’information nécessaire à cette affaire.
Je suis persuadé, néanmoins que cela ne sera pas nécessaire et dans l’attente de la suite donnée aux légitimes demandes du conseil syndical, je vous prie de recevoir, Madame la Directrice, l’assurance de mes salutations distinguées.
Fernand CHAMPAVIER
Président de l’ARC.
Copie : conseil syndical ».
- III. Une singulière réponse
Nous recevons en retour la lettre suivante : arrogante, mal informée, minimisant les fautes et les responsabilités du syndic :
Clichy, le 22 février 2013
Monsieur le Président,
Nous accusons réception de votre envoi simple daté du 13 et réceptionné en nos bureaux le 18 courant.
Après une lecture attentive de ce dernier, nous n'avons pas été surpris du contenu mais plutôt interloqués.
En effet, vous semblez ignorer qu'une réunion du conseil syndical s'est tenu le 8 janvier 2013 dans l'appartement du président du conseil syndical de 20 h 00 à 0 H 30 en présence du gestionnaire de la copropriété au cours de laquelle plusieurs sujets ont été abordés, d'ailleurs comment le gestionnaire aurait pu savoir qu'il ne devait pas inscrire les rangements à vélos à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle de 2013 si le sujet de l'assemblée n'avait pas fait l'objet d'une discussion !
Quand au projet de budget qui figure à l'ordre du jour, comme son nom l'indique, il ne s'agit que d'une proposition qui peut être modifiée à la hausse ou à la baisse avant le vote par l'assemblée générale ce qui ne gêne en rien le bon fonctionnement de la copropriété.
Nous ne pouvons vous laisser nous accuser d'un quelconque mépris vis-à-vis du conseil syndical, ce dernier ayant, depuis plusieurs années, la copie au fur et à mesure de toutes les factures, que nous attendons toujours son aval avant paiement de celles-ci, qu'il est destinataire de l'ensemble des relevés bancaires et rapprochements mensuels ainsi que des ordres de services et que nous prenons en considération son avis sur la gestion contentieuse des impayés. Le conseil syndical exerce librement son rôle de contrôle.
Ainsi, nous ne comprenons pas pourquoi vous écrivez « procéder ainsi constitue une entrave grave aux droits du conseil syndical ».
Nous n'avons aucunement le sentiment de constituer, envers le conseil syndical, un quelconque frein ou obstacle dans l'exercice de sa fonction ou de le mettre en difficulté ou en embarras.
Notre service comptable a reçu (et continue à recevoir) très régulièrement des conseillers syndicaux en nos bureaux et se rend disponible autant que faire se peut en donnant apparemment satisfaction au vu des courriels reçus en se sens.
L'envoi des convocations d'assemblée générale a été réalisé de façon régulière par nos services et ne nuit en rien aux copropriétaires comme vous le sous-entendez.
Nous regrettons évidemment que sans avoir pris la peine de prendre attache téléphoniquement avec notre cabinet pour obtenir des renseignements, vous employiez un ton accusateur qui finalement nuit à votre image.
Nous produisons copie de la présente à notre caisse de garantie ainsi qu'à notre assurance RCP pour leur parfaite information.
Nous ne pouvons que considérer que l'avant-dernier paragraphe de votre courrier peut s'apparenter à une forme d'intimidation, ce que nous déplorons évidemment.
Nous vous prions d'agréer, Monsieur le Président, l'expression de nos sentiments distingués.
Pour la Direction ».
- IV. Deuxième lettre de l’ARC
Nous réécrivons et publions :
Cabinet LÉVEILLÉ
92000 CLICHY
Paris, le 26 Février 2013
SDC : 11/21, rue .............
Madame la Directrice,
Nous sommes incroyablement surpris par votre réponse, son arrogance et la façon dont vous vous permettez - sans preuve - de mettre en doute les mises en cause justifiées du conseil syndical (à ce propos, ce serait bien que vous puissiez signer d’un NOM vos courriers et ne pas vous contentez de : « pour la direction »).
- Nous constatons d’abord que vous admettez n’avoir pas respecté l’article 26 d’ordre public et n’avoir établi en concertation avec le conseil syndical ni le budget prévisionnel ni l’ordre du jour.
- Vos justifications sont par ailleurs stupéfiantes : vous vous autorisez à vous satisfaire d’une discussion et négociation EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE sur un point essentiel de la maîtrise des charges.
- Votre manque de professionnalisme est patent : comment peut-on tenter d’assimiler l’élaboration concertée du budget prévisionnel d’une copropriété de 106 lots à un ajustement éventuel en assemblée générale ?
- Dans votre réponse vous confondez volontairement une simple réunion de conseil syndical avec la réunion préparatoire à l’assemblée générale prévue dans votre contrat et par les textes. La réunion du 18 janvier était bien une simple réunion du conseil syndical, ce que prouve sans ambigüité :
- l’invitation transmise par mail au gestionnaire ;
- le compte rendu qui lui a été adressé.
Votre mauvaise foi est donc avérée totalement.
- Le fait que vous n’ayez pas convoqué la réunion du conseil syndical permettant d’établir l’ordre du jour a rendu impossible la mise en concurrence de votre contrat, ce que vous savez parfaitement et qui crée un préjudice - nous le confirmons - au syndicat des copropriétaires.
Constatant :
- votre refus de corriger les conséquences de votre non-respect des dispositions d’ordre public ;
- votre refus de corriger les conséquences ce que nous devons appeler une entrave aux droits du conseil syndical,
nous allons donc publier - comme annoncé - nos échanges de façon à éclairer et informer les copropriétaires sur les pratiques de votre cabinet, ce qui est notre objet social d’association représentative. Vous ne pourrez pas dire que vous n’avez pas été prévenue.
Je vous prie de recevoir, Madame la Directrice, l’assurance de mes salutations distinguées.
Fernand CHAMPAVIER
Président de l’ARC.
Copie : conseil syndical.
Président directeur général du groupe ».
Nous ne pensons pas que c’est avec ce genre de méthode que les syndics vont se racheter aux yeux des copropriétaires.
Le cabinet LEVEILLÉ devrait faire plus attention.