ABUS : Une protection juridique au service du syndic
Lors de notre dernière enquête concernant la protection juridique, nous avons pu constater que de nombreuses copropriétés disposaient d’une telle assurance sans réellement savoir si, d’une part elle était concrètement utilisée, ni ce qu’elle garantissait.
Voici encore le cas d’une copropriété qui à la suite d’un contrôle des comptes, a appris qu’elle disposait d’une protection juridique qu’elle payait 399.94€ TTC. Comble de l’étonnement, plusieurs actions judiciaires à l’encontre de copropriétaires débiteurs étaient engagées sans que la protection juridique n’ait été saisie par le syndic.
Nous avons donc demandé copie des conditions générales de l’assurance protection juridique négociée par le syndic « au profit » de la copropriété.
Il apparaît que le contrat exclut la prise en charge des litiges les plus courants liés à la copropriété:
- les litiges concernant le recouvrement des charges ;
- les litiges fondés sur le non-paiement des sommes dues par la copropriété même à la suite d’une contestation sur des travaux mal réalisés ;
- les litiges opposant le syndicat des copropriétaires à son syndic.
Mais de plus, pour les litiges pris en charge, les montants des remboursements sont plafonnés. Par exemple, pour les frais d’avocats devant le tribunal de grande instance le montant de prise en charge est de 915 € alors qu’en moyenne le coût est d’environ 2500€ et en cas d’action prud'homale le montant de prise en charge est de seulement 610 € pour un coût moyen de 2300 €.
Une assurance qui au final est inutile, voire inefficace.
Mais pourquoi les syndics proposent-ils ce type d’assurance malgré leur inefficacité ?
Au-delà des suspicions de commission reversées au syndic, ce dernier peut être directement intéressé par les services que propose la protection juridique. En effet, cette assurance permet de répondre à des questions d’ordre juridique qui normalement devraient être mises à la disposition du titulaire du contrat, c'est-à-dire le syndicat des copropriétaires. En matière de copropriété, c’est donc le représentant légal de la copropriété, c'est-à-dire le syndic qui bénéficie de cet avantage sans contribuer à la charge financière ni être inquiété par une éventuelle mise en cause de sa responsabilité par la protection juridique : « Viens chez moi, dormir et manger, j’habite chez une copine » !
Voilà pourquoi l’ARC a conclu une protection juridique qui va être mise au profit des responsables de copropriétés, avec si nécessaire la possibilité d’engager la responsabilité du syndic en place ainsi que d’obtenir entre autre - le remboursement des frais nécessaires pour le recouvrement des charges impayées.
Nous informerons directement tous nos adhérents du détail de cet accord très prochainement.