ABUS 3487 Quand des syndics confisquent l’argent des copropriétaires
Il arrive parfois, dans la vie des copropriétés, que celles-ci soient amenées à vendre des parties communes, telles que la loge du gardien, des combles, une fraction de couloir, des toilettes communes, un jardin, une courette, etc.
Dans certains cas, ces aliénations sont viciées pour des motifs divers et variés tels que le défaut de fixation d’un prix ou de reversement de cette somme aux copropriétaires ou encore par l’absence d’adoption et de publication d’une nouvelle grille de charges.
Des copropriétaires adhérents de l’ARC Corse ont dernièrement rapporté la situation suivante, à laquelle le syndicat des copropriétaires était confronté depuis plusieurs années, en raison d’un comportement manifeste illicite de son syndic professionnel.
I. La législation applicable
A. Le fruit de la vente doit revenir aux copropriétaires.
L’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui, précisons-le, est d’ordre public loi précise que en cas de vente de parties communes : « La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. »
Il ressort également de ce texte, que toute autre affectation de cette somme (que le reversement aux copropriétaires) telle que par exemple à de futurs travaux ou provision quelconque, est interdite.
B. Quels sont les copropriétaires concernés et la justification de cette affectation ?
Les parties communes représentent des parties communes générales (propriété indivise de tous les copropriétaires) ou spéciales (propriété indivise de certains d’entre eux) selon l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965.
Il en résulte, que le fruit de cette mutation doit revenir aux copropriétaires : « dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.»
Cela signifie qu’en cas de vente d’un local intervenue postérieurement à l’aliénation de cette partie commune, le copropriétaire qui devra bénéficier de cette quote-part sera celui dans le lot duquel se situait cette partie commune.
Autrement dit, le syndic devra reverser cette somme au précédent copropriétaire du lot, puisque la partie commune ne figure plus dans le bien du nouveau copropriétaire.
II. Un cas d’école
Comme le veut l’adage un exemple vaut mieux, qu’un long discours : voici celui apporté par des copropriétaires d’un immeuble le « Candia Résidence » situé à Ajaccio qui, après dix années de procédure ayant abouti à un arrêt de la Cour de Cassation s’est vu alloué la somme 112.813,35 euros, en régularisation d’une cession d’une partie commune.
Cette somme aurait dû, selon l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965, être répartie entre les 117 copropriétaires de la résidence, mais ce montant se trouve toujours bloqué depuis l’année 2009 entre les mains du syndic, imputé par ce dernier sur le compte 512 de l’état financier de la copropriété.
Plus grave encore, au 31/12/2012 ce compte 512 ne mentionne que la somme de 110.654,60 euros. Cela signifie que ce compte 512 sert - et a servi jusqu’alors en consultant les précédents exercices comptables - à financer en toute illégalité les dépenses courantes de fonctionnement du syndicat des copropriétaires.
Des copropriétaires de cet immeuble réclament aujourd’hui à leur Syndic SECIC, que leur soit enfin reversée leur quote-part du prix de la mutation des parties communes (112.813,35 euros), afin notamment d’être en mesure de faire face à d’importants travaux d’entretien et de modernisation de leur ascenseur.
Les copropriétaires concernés ont donc adressé une mise en demeure extrêmement courtoise à leur Syndic SECIC, afin de récupérer leur dû et voici ce qu’a répondu SECIC le 10 juin 2013 :
« J’ai bien reçu votre courrier et votre demande de répartition de l’indemnité de 2009 et regrette de ne pouvoir y donner une suite favorable. J’ai effectivement constaté lors de la prise de mes fonctions en ce début d’année dans la comptabilité du syndicat l’existence d’une provision importante placée sur un compte épargne. Celle-ci étant ancienne, plusieurs arrêtés de compte depuis se sont passés sans que la somme n’ait été restituée, aussi il m’est difficile de considérer que mes successeurs et les assemblées passées l’aient fait sans concertation ni accord. À ce propos, une assemblée (2012) a refusé expressément de restituer les « fonds placés sur le livret A » donc ceux dont nous parlons.
Je vous propose de saisir la prochaine assemblée pour poser de nouveau la question. En cas de favorable, naturellement, je procéderai à la répartition de ces fonds. »
La question qu’a posée légitimement l’ARC CORSE au SYNDIC SECIC :
- entendez-vous comme votre prédécesseur la SGI Jean SANTONI continuer à confisquer la somme 112.813,35 euros revenant aux 117 copropriétaires en l’utilisant pour financier illicitement les dépenses courantes de fonctionnement du syndicat des copropriétaires ;
ou bien
- entendez-vous, comme le prescrit la LOI, restituer immédiatement à chacun des 117 copropriétaires leur quote-part du prix de régularisation de la mutation de cette partie commune, pour qu’ils puissent, en cette période d’austérité, affronter le coût de travaux onéreux et néanmoins impératifs à la conservation de leur patrimoine ?