ABUS 3496 FONCIA LMG : un manque de suivi des contrats qui coûte (très) cher à ses copropriétés

18/07/2013 Abus

ABUS 3496 FONCIA LMG : un manque de suivi des contrats qui coûte (très) cher à ses copropriétés

  Chacun connait l’importance de suivre et renégocier régulièrement les contrats de la copropriété, tous les 3 à 5 ans maximum. En effet, ils ont tendance à dépasser les prix moyens du marché après avoir subi des augmentations annuelles selon les indices de revalorisation prévus. Certains contrats nécessitent une attention particulière tellement les augmentations infligées sont disproportionnées : c’est le cas en particulier de l’assurance multirisque de l’immeuble.   I – L’engagement du GROUPE FONCIA   Ceux qui ont comme syndic FONCIA peuvent constater à la lecture du contrat de syndic que le cabinet s’engage de la façon suivante : « CONCURRENCE – ETHIQUE : FONCIA s’engage : - […] - à pratiquer une politique de maîtrise des charges ; - à mettre périodiquement les fournisseurs en concurrence loyale ; […] »   Comme on va le voir, il semblerait que le cabinet FONCIA LMG à Montpellier ait oublié depuis des années cet engagement contractuel…   II – L’analyse des contrats et son intérêt    Les adhérents collectifs à l’ARC ou à une association membre de l’UNARC le savent : l’association peut les aider à analyser les contrats en cours et à pointer ceux qui nécessiteraient une renégociation ou la réalisation d’un appel d’offre avec des économies parfois très importantes à la clé.   L’ARC LANGUEDOC a analysé les contrats d’une résidence de 73 lots. Parmi ceux-ci, un contrat aura fait sursauter son responsable : l’assurance multirisque, qui date de… 1977 ! Record absolu. C’est simple : le ratio prix au m² est tout bonnement 70 à 80 % au-dessus des prix du marché !! La dernière prime payée par la copropriété est de plus de 9 200 € lorsqu’une prime « décente » pour une copropriété de ce type, serait aux alentours des 5 200 €.   Bien entendu, le premier réflexe de l’association aura été de solliciter la communication du relevé de sinistralité sur les 36 derniers mois auprès du gestionnaire.   14 jours passèrent afin de pouvoir analyser ce document(…), et un (triste) constat s’imposait : -           Indemnités reçues sur les 3 dernières années : 2.548,39 € -           Indemnités reçues entre 1999 et 2009 : 3.633,35 € -           Soit des indemnités globales depuis 1999, soit depuis 14 ans, de : 6.181,74 €   La dernière année de prime est supérieure aux 13 dernières années d’indemnités… Oui, vous ne rêvez pas !   III – Une perte financière sèche pour les copropriétaires    L’association a demandé, avec ses adhérents, la communication des primes précédentes : -           2012-2013 : 9245,49 € (+ 5,48 % par rapport à l’année précédente) -           2011-2012 : 8765,44 € (+ 9,95 %) -           2010-2011 : 7972,08 € (+ 7,51 %) -           2009-2010 : 7415,29 €   Il a donc été très aisé de constater que le préjudice est de plusieurs milliers d’euros depuis de nombreuses années… Le préjudice de la copropriété se monte à plus de 11.000 € sur les 3 seules dernières années, si l’on se réfère aux prix constatés sur le marché.   IV – Un appel d’offre et une proposition tarifaire d’ASSURIMO grotesque    Suite à l’intervention de l’association, il a été vu que la précédente gestionnaire avait consulté ASSURIMO (filiale de FONCIA) pour obtenir de nouvelles propositions. Celles reçues de la part de 3 compagnies sont anormalement élevées, les ratios se situant à 1 €/m² - 1,15 €/m² et 1,25 €/m² (propositions chiffrées : 7 600 €, 8 740 € et 9 500 €. De là à penser que les compagnies profiteraient de simplement baisser le tarif, mais pas trop afin de garder une marge confortable… Il n’y a qu’un pas !   Finalement, une proposition du GAN aura été reçue après avoir été sollicitée par l’association. La proposition est de 5338 € !   Conclusions :   1 : un syndic payé en totalité mais qui n’a même pas daigné prendre le temps de suivre les contrats depuis trop d’années ; 2 : un syndic qui a du souci à se faire à la prochaine AG… ; 3 : une copropriété lésée de plusieurs milliers d’euros chaque année ; 4 : un conseil syndical ravi d’avoir adhéré pour moins de 400 € par an, et ayant rentabilisé son adhésion pour 10 ans en peu de temps ! 5 : un dernier bon conseil à tous nos lecteurs : revoyez votre contrat d’assurance si vous ne l’avez pas fait depuis au moins 3 ans…