ABUS 3498 Les syndics contre le compte séparé : ils ne savent plus quoi inventer
On le sait les syndics sont furieux que le projet de loi A.L.U.R. (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) prévoit la fin de la dérogation à l’ouverture du compte bancaire séparé.
Pendant des mois nous allons être « asphyxiés » par les « arguments » si l’on peut dire de tous poils.
Rassurez-vous ; nous répondrons à chaque argument, coup par coup, point par point.
La semaine dernière nous avons répondu à l’argumentation plutôt paradoxale et même un peu scandaleuse concernant le sur-travail que cela allait induire pour les Caisses de garanties spécialisées (entièrement contrôlées, pour la plupart, par les syndics). Voir : abus 3490 « Le compte séparé et les Caisses de garantie : ne pas se laisser prendre aux « arguties » des syndics ».
Cette semaine nous allons répondre à un autre argument - également singulier - souvent utilisé par les syndics « approximatifs » pour faire peur aux copropriétaires.
Pour cela nous allons :
- donner le texte d’un article adressé à l’hebdomadaire Juris Hebdo Immobilier en réponse à l’argument de TAGERIM ;
- donner le texte de notre courrier à TAGERIM.
I. Réponse à TAGERIM
« JURIS HEBDO Immobilier
« Monsieur le Directeur de la rédaction,
Nous avons lu avec intérêt l’interview que vous avez accordée à Monsieur AYOUB de TAGERIM dans votre numéro du 16 juillet.
Nous souhaiterions pouvoir répondre aux arguments que Monsieur AYOUB avance pour justifier son opposition au volet de projet de la loi A.L.U.R. concernant les syndics et vous remercions - si vous le jugez utile - d’accorder une petite place à notre réaction faite au nom des copropriétaires.
Rappelons les propos de Monsieur AYOUB dans votre revue sur la loi A.L.U.R. et le syndic :
« Qu’en est-il de la copropriété ?
L. AYOUB : La ministre ne doit pas avoir les bons chiffres ! La pénibilité du métier de syndic est largement reconnue et c’est pourtant le métier, dont l’équilibre financier est très difficilement assuré. Si nous avons connu de meilleures périodes avec les produits financiers élevés, ce n’est plus le cas aujourd’hui. Nous avons du mal à trouver des collaborateurs, que nous devons donc payer plus cher.
Or la ministre veut augmenter les tâches de gestion courante sans supplément d’honoraires.
Par ailleurs, les caisses de garanties nous imposent de passer des provisions au moindre risque ce qui dégrade nos comptes.
Le compte séparé nous imposera plus de travail et il pourra le cas échéant provoquer plus d’agios chez les syndicats de copropriétaires débiteurs. Refuser que le syndic fasse une avance à la copropriété risque de poser des problèmes à certains syndicats (coupures d’eau...) ».
Voici ce que dit Monsieur AYOUB de TAGERIM :
Nous sommes extrêmement surpris par la faiblesse des arguments avancés par un des principaux syndics de France:
- Où Monsieur AYOUB a-t-il vu que la ministre voulait augmenter les tâches de gestion courante sans supplément d’honoraires ?
La ministre - sous la pression de l’ensemble des organisations de copropriétaires et de consommateurs, mais aussi du Ministère de la Justice et ce depuis quatre ans - souhaite simplement obliger les syndics à proposer des forfaits de gestion courante complets et transparents pour empêcher la multiplication des honoraires supplémentaires abusifs.
C’est ce qui s’est fait dans le domaine des ascenseurs à la satisfaction de tous.
Si les prix des forfaits (enfin complets) doivent augmenter, ils augmenteront, mais ceci dans le cadre d’une concurrence loyale et de la transparence tarifaire la plus totale, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui.
- Que vient faire dans ce débat le fait que les caisses de garanties « imposent de passer des provisions au moindre risque » ?
Il faut vraiment n’avoir aucun argument pour avancer un tel « argument », si tant est qu’on puisse appeler ça un argument.
- Combattre le compte séparé en agitant l’épouvantail des improbables coupures d’eau liées à un déficit de trésorerie est non seulement affligeant, mais prouve que les syndics n’ont vraiment plus aucun argument ; aujourd’hui 90 % des copropriétés disposent de réserves (avances diverses, anciens fonds de roulement ; réserves de trésorerie ; comptes vendeurs, etc.) qui sont placeés au seul profit du syndic. Ces réserves seront tout simplement placées sur un compte d’épargne au plus grand profit du syndicat. Où est le problème pour les copropriétaires ?
Quant au cas de véritable déficit de trésorerie, ils sont dans 99 cas sur 100 dus au laxisme du syndic en matière de recouvrement des charges ou à des erreurs de gestion (appels de fonds envoyés trop tard, par exemple).
Le compte séparé obligera à plus de rigueur de gestion. C’est sans doute cela qui dérange Monsieur AYOUB.
En fait les propos de Monsieur AYOUB sont rassurants : les syndics n’ont aucun argument véritable à opposer au compte séparé et celui-ci apparaît non seulement comme un outil de transparence financière indispensable, mais aussi comme un facteur de rigueur de gestion. Que demander de plus ?
Fernand CHAMPAVIER,
Président de l’ARC ».
II. Lettre de l’ARC à TAGERIM
TAGERIM RHONE-ALPES
Monsieur Lahlo AYOUB
57 place de la République
69 002 Lyon
69 002 Lyon
Paris, le 16 Juillet 2013
Monsieur,
Nous sommes particulièrement surpris de lire dans le Juris Hebdo Immobilier du 16 juillet dernier une critique en règle de votre part concernant le compte séparé au prétexte que - en cas de déficit de trésorerie - les copropriétés se retrouveraient dans l’impossibilité de payer leurs fournisseurs, ce qui pourrait aller jusqu’à entraîner des coupures d’eau.
Notre expérience est sauf rares exceptions et, ceci, lorsque le syndic n’a pas géré la copropriété de façon suffisamment rigoureuse (appels de fonds tardifs ; recouvrement amiable ou contentieux insuffisant) - non seulement que les copropriétés ne sont jamais à découvert, mais qu’elles ont une trésorerie toujours largement excédentaire via les avances diverses dont elles disposent et qui sont - comme vous le savez - très rarement placées à leur profit (fonds de roulement, réserves, avances diverses, fonds copropriétaires vendeurs, etc.).
Nous souhaiterions donc - suite à vos propos - que vous puissiez nous adresser le cas d’une dizaine de copropriétés où vous avez du récemment avancer des fonds pour que nous puissions étudier les raisons de cette situation.
Vous remerciant de bien vouloir donner suite à la demande que nous formulons au nom des copropriétaires et dont nous allons faire état sur notre site Internet, nous vous prions de recevoir, Monsieur, l’assurance de nos salutations distinguées.
Fernand CHAMPAVIER
Président de l’ARC ».
On attend...