ABUS 3522 Une assemblée générale ordinaire ou :
« la loi ? Quelle loi ? »
Un exemple au hasard : le cabinet Société de Gérance Richelieu au Raincy (93)
I. Un procès-verbal d’assemblée générale ordinaire
Les chambres de syndics se plaignent en permanence de la mauvaise réputation qu’ont leurs adhérents-syndics et cherchent à rendre responsables, auprès des journalistes, de cette situation les associations de copropriétaires dynamiques (suivez notre regard).
Vendredi dernier nous avons reçu exactement 57 personnes à la permanence de l’ARC. De quoi alimenter notre rubrique « abus » pendant deux mois. Au hasard, voici un procès-verbal d’assemblée générale qui nous a cité : la personne ne venait même pas pour un problème lié au procès-verbal.
On va le voir le syndic cumule les illégalités et ceci TOUJOURS en créant un préjudice financier aux copropriétaires. En voiture.
II. Une clause d’aggravation des charges concernant les débiteurs votée illégalement et potentiellement lourdement préjudiciable à tous les copropriétaires
« L’assemblée générale décide que l’ensemble des frais et dépens qu’aura à supporter le syndicat des copropriétaires dans le cadre des procédures en recouvrement de charges sera intégralement mis à la charge des copropriétaires à l’origine desdites procédures, en vertu de ce que nul ne peut, par son comportement ou ses négligences, aggraver les charges du syndicat des copropriétaires sans en supporter le coût financier.
Les copropriétaires doivent s’acquitter du règlement de leurs charges de copropriété à la date d’échéance de celle-ci, conformément au règlement de copropriété.
Le syndicat décide de tous les frais et honoraires spéciaux du syndic perçus au titre des actions dûment justifiées en recouvrement de charges (lettres de relance, mise en demeure, injonctions de payer, honoraires spécifiques pour la gestion des dossiers en procédure...) seront imputés en totalité au copropriétaire débiteur.
Les conditions de recouvrement sont fixées par le contrat du syndic.
Cette résolution est adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, soit 6 423/10 000è et 27 copropriétaires sur 59 ».
Commentaire de l’ARC :
- Cette clause est doublement illégale :
- elle contrevient en grande partie aux dispositions d’ordre public de l’article
10-1 de la loi 1965 ;
- elle est - de toutes façons - votée à une mauvaise majorité.
- Cette clause va se retourner contre TOUTE la copropriété et TOUS les copropriétaires :
- les débiteurs, même de bonne foi, vont voir pleuvoir les frais abusifs ;
- le syndic va prélever ces frais sur la trésorerie de la copropriété ;
- in fine lorsque le juge rejettera une partie de ces frais inutiles et illégaux, ce sont tous les autres copropriétaires qui vont payer.
III. Un contrat de chauffage de huit ans assorti de 137.000 euros de travaux votés illégalement
Dans le même procès-verbal on peut lire ces lignes tout à fait extravagantes et même incroyables :
« Monsieur XXXX, ès qualités, fait un exposé sur la réalisation des travaux de rénovation de la chaufferie avec changement de combustible avec passage au gaz suivant la proposition d’EDF OPTIMAL SOLUTIONS JOINTE A TITRE INDICATIIF à la convocation.
Monsieur XXX, ès qualités, présente la proposition GDF SUEZ Énergies France, proposition établie après l’envoi de la convocation.
Un large débat s’engage durant lequel plusieurs copropriétaires donnent leur avis, puis il st passé ai vote de la résolution suivante :
VINGT-DEUXIÈME RÉSOLUTION
L’assemblée générale décide la réalisation des travaux de rénovation de la chaufferie avec passage au gaz, suivant la proposition de GDF SUEZ Énergie France JOINTE À CE PROCÈDE-VERBAL.
L’assemblée générale vote un crédit de € 137.524,00 T.T.C. qui sera financé dans le cadre du budget courant de fonctionnement sur quatre années tenant compte de la proposition financière de GDF SUEZ Énergies France ».
Commentaire de l’ARC :
Un syndic va faire voter :
- 137.000 euros de travaux ;
- un contrat P2 (entretien) plus un contrat P3 (provisionnement pour gros entretien) plus un reversement de l’intéressement, ceci :
- sans avoir envoyé de document ;
- sans présenter la moindre étude.
Non seulement c’est illégal, mais qui fera croire que ce syndic n’est pas d’une façon ou d’une autre intéressé par cet illégalisme et ce coup de force ?
IV. Plus de 5 000 euros d’honoraires de syndic sur travaux, votés illégalement
« L’assemblée générale fixe, conformément au contrat du syndic le montant des honoraires spécifiques du syndic à 2,39 % T.T.C. du montant T.T.C. des travaux de rénovation de la chaufferie avec passage au gaz, soit la somme de € 3.286,82 T.T.C.
Le budget maximal voté par la précédente résolution est en conséquence porté à la somme de € 140.810,82 T.T.C. compris honoraires spécifiques du syndic, les modalités de financement sont inchangées ».
Commentaire de l’ARC :
Depuis 2009 le syndic n’a plus le droit de prévoir un barème dans son contrat et s’il le fait il doit bien indiquer que c’est à titre indicatif.
Dès lors une résolution qui - pour fixer le montant des honoraires - renvoie au contrat pour s’imposer, est illégale.
V. Des honoraires pour fonds travaux imposés par tromperie
On lit ceci :
« Exposé et décision sur la constitution d’une provision spéciale (...).
Fixation de son montant annuel à la somme de € 50.000,00. Il est précisé que les fonds ainsi recueillis seront placés au profit du syndicat des copropriétaires (minimum € 8.000,00) déduction faite du remboursement des frais correspondant à la cotisation versée à la Caisse de Garantie, soit 1 % hors taxes du capital placé ».
Commentaire de l’ARC :
Or cette explication est doublement mensongère :
- les syndics ne payent nullement une prime à proportion des fonds qu’ils font voter, mais à proportion de ce qui rentre MOINS ce qui sort (si le syndic a un fonds de 100.000 euros et paye sur une autre copropriété 100.000 euros, il n’aura RIEN à payer) ;
- l’éventuelle prime n’est PAS de 1 % mais tout au plus - à partir d’une certaine somme - de 0,1 % soit DIX FOIS MOINS.
A ce sujet, voir notre abus 3516.
Conclusion
- Ce syndic est-il un menteur ?
Oui, puisqu’il ment par écrit.
- Ce syndic est-il un voleur ?
Oui, puisqu’il va prélever illégalement et facilement de l’argent sans réelle contrepartie.
- Ce syndic est-il un hors la loi ?
Oui, puisqu’il ne respecte pas la loi et ceci, forcément, en toute connaissance de cause.
Mais chut ! Il ne faut surtout pas dire que ce syndic est un menteur, un voleur et un hors la loi et porter le discrédit sur cette profession en souffrance... C’est une personne qui fait son métier de son mieux et défend les intérêts de ses clients (c’est le FNAIM et l’UNIS qui le disent).