ABUS 3609 DEQUAIRE IMMOBILIER - MOULINS : au secours !
Suite à une récente consultation d’un de ses adhérents, quelle ne fut pas la surprise de l’ARC Auvergne de constater une cascade d’anomalies sur la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale d’une petite copropriété de 14 lots principaux, notamment pour le compte bancaire séparé. Comme on va le voir, très inquiétant.
- Les clauses illicites et abusives du contrat de mandat de syndic
Le contrat de mandat de syndic prévoit :
- des frais administratifs à hauteur de 310,00 euros.
La jurisprudence proscrit les frais administratifs (TGI Grenoble, 2 novembre 2009 et Cour d’Appel de Grenoble, 5 mars 2012), seul les frais d’affranchissement, d’acheminement et de tirage sont réglementaires (arrêté du 19 mars 2010, dit NOVELLI) ;
- une évolution de ses honoraires de gestion courante entre 2012 à 2013 de 2.750,80 euros à 4.293,64 euros, soit une revalorisation de 56 %.
A titre de comparaison, le taux d’inflation entre 2012 et 2013 en France devrait être inférieur à 1 % ;
- le montant de ses honoraires pour le suivi des travaux hors budget prévisionnel (supérieur à 3 %, plus un forfait de 425,00 euros par dossier), alors même que cette décision relève de l’assemblée générale ayant approuvé les travaux par une résolution spécifique (art. 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965) ;
- une rémunération annuelle de 0,5 % des fonds du syndicat placés.
Là encore, si le syndic peut prétendre à des honoraires, lors de la constitution de provisions spéciales pour travaux futurs, la gestion postérieure de ces fonds constitue une opération ordinaire relevant de ses honoraires de gestion courante (TGI Grenoble 2 novembre 2009 et Cour d’Appel de Grenoble du 5 mars 2012) ;
- Les résolutions irrégulières de l’assemblée générale
S’agissant des résolutions de l’assemblée générale, le syndic a porté à l’ordre du jour une question :
- n° 8 sur l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires : qui s’est transformée dans le procès-verbal en l’assemblée générale décide pour la gestion financière de l'immeuble, le versement des fonds du syndicat de copropriété sur un compte bancaire de la Régie DEQUAIRE. Ce compte, séparé avec garantie des fonds de gestion immobilière, sera affectée à la copropriété.
Autrement dit, il ne s’agit pas d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires, conformément au principe énoncé à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais d’un compte unique, dont le titulaire est le syndic, avec un sous compte pour le syndicat des copropriétaires ;
- n° 10 sur la consultation du conseil syndical pour l’engagement des dépenses par le syndic est peu compréhensible, puisqu’elle précise un montant de :
• 3.000,00 euros H.T. « avant de » consulter le conseil syndical pour décider des marchés et contrats ;
• 5.000,00 euros H.T. « avant de » consulter l’assemblée générale pour décider des marchés et contrats
- n° 3 sur l’approbation des comptes comprenait, annexé, un état des dépenses faisant apparaitre dans un sous compte intitulé : « Trésor public » uniquement la T.V.A de la rémunération et débours du syndic
On peut dès lors se demander, pourquoi les autres montant de T.V.A., dus au titre des interventions des prestataires du syndicat, ne figuraient pas elles aussi dans un sous compte spécifique « Trésor public, » si ce n’est peut-être pour masquer le coût réel des frais de gestion du syndic, en les éclatant en hors taxes et TVA….
En conclusion, probablement un seul mot d’ordre ; Changez, quittez au plus vite ce syndic « professionnel », en prenant soin au préalable de vérifier les comptes du syndicat des copropriétaires et d’exiger le remboursement des sommes indument imputées par ce syndic.