ABUS 3628 CHEZ CITYA SAINT HONORE CANNES :
les archives et les comptes du syndicat sont sous clé
Le changement de syndic peut générer son lot de désagréments pour les copropriétaires, notamment lorsque l’ancien syndic tel que CITYA SAINT HONORE CANNES, fait preuve d’obstruction à la remise des archives du syndicat des copropriétaires à son successeur.
- Les faits
S’agissant d’une affaire assez complexe, à savoir concernée par de nombreuses procédures judiciaires, nous allons nous employer à vous présenter son historique de manière la plus claire et concise possibles :
- une copropriété de la Ville de Cannes refusait à CITYA SAINT HONORE CANNES, lors de son assemblée générale annuelle de 2011, la dispense d’ouverture de compte bancaire ou postal séparé. Ce syndic ne se conformant pas à son obligation d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires plus de 9 neuf mois après l’adoption de cette résolution, des copropriétaires sollicitaient la nullité de son mandat sur ce motif et la désignation d’un administrateur provisoire.
Par une ordonnance du TGI de Grasse du 15 mai 2013, le juge faisait droit à leur demande (abus n° 3505).
L’administrateur provisoire recevait pour mission de se voir remettre les fonds et les archives du syndicat des copropriétaires, d’assurer la gestion courante de l’immeuble et, de convoquer une assemblée générale en vue de la nomination d’un syndic ;
- l’administrateur provisoire n’obtenant pas de CITYA SAINT HONORE CANNES la restitution des archives et de la trésorerie du syndicat des copropriétaires, engageait en septembre 2013, à l’encontre de son prédécesseur, une action judiciaire à cette fin.
La veille de l’audience, l’administrateur provisoire recevait de CITYA SAINT HONORE CANNES des fonds et des documents comptables du syndicat des copropriétaires ;
- la gestion comptable défaillante de l’ancien syndic CITYA SAINT HONORE CANNES (par exemple : absence d’établissement des comptes 2011/2012, envoi d’appels de provisions exceptionnels pour des travaux partiellement effectués, réalisation de travaux de réfection de toiture sans expédition des appels correspondants…) conduisait notamment les copropriétaires à rejeter le budget prévisionnel des deux derniers exercices comptables (2011/2012 et 2012/2013).
Dans un second temps, et face à l’opacité des documents comptables transmis partiellement par l’ancien syndic CITYA SAINT HONORE CANNES (absence de factures de comptes travaux, de comptes de placements) faisant obstacle à l’accomplissement par l’administrateur provisoire d’une grande partie de sa mission, des copropriétaires saisissaient à nouveau la justice afin de voir :
- suspendue la convocation de l’assemblée générale par l’administrateur provisoire, tant que les comptes du syndicat des copropriétaires ne seraient pas vérifiés ;
- étendue la mission de l’administrateur provisoire à l’audit des comptes du syndicat des copropriétaires, éventuellement assisté en la matière d’un expert-comptable.
Une nouvelle ordonnance du TGI de Grasse en date du 4 décembre 2013 accueillait l’ensemble des demandes de ces copropriétaires et ordonnait « un audit complet des comptes de la copropriété et notamment par le rapprochement de tous comptes bancaires y compris les trois comptes susvisés et les comptes de placements non communiqués par l'ancien syndic, et ce, à seule fin de remettre en ordre les comptes ».
Le syndicat des copropriétaires s’interrogent d’ailleurs légitimement, sur les réelles motivations du syndic CITYA SAINT HONORE CANNES d’avoir opté pour une agence de la Banque Populaire du Val de France située sur Tours, comme établissement financier dépositaire des comptes bancaires d’une résidence cannoise.
- Rappel de l’état du droit
A. L’obligation du syndic
Selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, à compter de la cessation de ses fonctions, l’ancien syndic a l’obligation de transmettre à son successeur la totalité :
- des archives (pièces comptables, juridiques, administratives) du syndicat des copropriétaires, dans le délai d’un mois à partir de celle-ci ;
- de la trésorerie du syndicat immédiatement disponible dans le mois suivant l’achèvement de ce mandat, auquel peuvent s’ajouter deux mois supplémentaires après apurement des comptes individuels des copropriétaires.
Le syndic commet une faute engageant sa responsabilité civile en :
- ne remettant pas la totalité des archives du syndicat en sa possession à son successeur (Cass. 3e civ. 5 octobre 2004, n° 03 - 14138);
- facturant la restitution des archives du syndicat des copropriétaires.
En effet, cette prestation constitue un acte ordinaire relevant de ses honoraires de gestion courante (Cass. 3e civ. 30 juin 2009, n° 08 -18470) ;
B. La procédure régulière
Le nouveau syndic doit :
- mettre en demeure (lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou télécopie avec récépissé) son prédécesseur de lui transmettre les archives du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965;
- assigner son prédécesseur, en cas de mise en demeure de restituer les archives restée infructueuse pendant plus de huit jours (art. 34 du décret du 17 mars 1967).
A cette occasion, il peut requérir sa condamnation sous astreintes journalières à la remise des archives du syndicat des copropriétaires.
Il est d’ailleurs à noter, que cette procédure judiciaire peut également être introduite par le président du conseil syndical (art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965).
En conclusion, il ne faut pas céder aux intimidations de cabinets, évoquant un blocage définitif du fonctionnement de l’immeuble, en cas d’élection d’un autre syndic, notamment par l’absence de remise des archives et de la trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Il convient de leur rappeler la législation en la matière et, les conséquences pécuniaires préjudiciables pour eux, en cas d’obstruction de leur part à se conformer à leurs obligations légales.