ABUS 3720 Quand la GIEP confond Association Syndicale Libre de propriétaires (ASL) et Syndicat de copropriétaires (ou les déboires d’un nouvel ensemble immobilier)

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Abus
19/06/2014

ABUS 3720   Quand la GIEP confond

Association Syndicale Libre de propriétaires (ASL)

 et Syndicat de copropriétaires

(ou les déboires d’un nouvel ensemble immobilier)

 
I. Une belle histoire …
 
Nous sommes à VILLEBON sur YVETTE. Le promoteur FRANCE PIERRE 2 a vendu en VEFA un ensemble immobilier composé de 114 pavillons, de 7 petits immeubles en copropriété comportant une vingtaine d’appartements chacun, de deux bâtiments comportant au total 45 logements propriété de bailleurs sociaux. Cet ensemble a été livré en deux tranches successives.
 
Afin de gérer les parties communes extérieures - voies de circulation, allées, espaces verts, éclairages publics - le promoteur a créé deux Associations Syndicales Libres (ASL) distinctes. Le promoteur a donc rédigé deux statuts de deux ASL clairement identifiées avec des périmètres différents, bien localisées sur le site.
 
La première tranche a été livrée courant 2011. Elle est composée de 31 pavillons et 4 immeubles (qui forment une copropriété). « L’ASL 1 » regroupe tous ces pavillons et immeubles.
 
La deuxième tranche a été livrée courant  2012. Elle est composée de 83 pavillons et 5 immeubles dont 3 qui forment une copropriété. « L’ASL 2 » regroupe tous ces pavillons et immeubles.
 
Chaque propriétaire d’un pavillon ou d’un lot dans une des copropriétés est membre d’une des deux ASL et uniquement de l’une ou de l’autre, en fonction de son adresse dans l’ensemble immobilier.
 
Comme on le sait, ce sont les statuts de chaque ASL qui organisent l’objet et le fonctionnement de chaque ASL. Elles ne dépendent pas de la loi du 10 juillet 1965 qui régit le fonctionnement des copropriétés. Leur texte de référence est l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires qui n’impose que quelques règles. 
 
La 1ère assemblée générale des ASL s’est tenue en juin 2013.
 
A noter qu’en juin 2013 la GIEP, désigné « syndic de promotion » par le promoteur, était le syndic des copropriétés (appartements) de la tranche 1 et de la tranche 2. « Remerciée » elle n’est plus syndic de ces copropriétés depuis septembre 2013 pour la tranche 1 et depuis janvier 2014 pour la tranche 2. La GIEP gérait cependant toujours les ASL.
 
Les membres de ces deux ASL ont été convoqués à une première assemblée générale globale et ont donc été accueillis par le cabinet GIEP.
Lors de cette assemblée, et à défaut de mise en concurrence, le cabinet GIEP a été désigné à la fois comme président, trésorier et secrétaire de l’ASL : donc seul intervenant dans la gestion des ASL.
 
Des propriétaires, membres des ASL, très mécontents des prestations de ce syndic (espaces verts non entretenus, voiries non achevées…) et une copropriété adhérente nous ont  sollicité récemment :
 
« Depuis l’AG de juin 2013, le GIEP n’a effectué aucune gestion de l’ASL malgré les demandes répétées de représentants-copropriétaires : l’état extérieur (voiries et espaces verts) est déplorable, aucun entretien n’a été effectué (poteaux cassés sur les trottoirs, aucune tonte des espaces verts, pas d’éclairage des rues,…) »
 
Nous avons donc pris connaissance des statuts des ASL et du procès verbal de cette première assemblée générale pour mieux comprendre.
 
 
II. ... qui se transforme en cauchemar
 
Quelle ne fut pas notre stupéfaction en prenant connaissance de ces documents :
 
  • Les membres des deux ASL ont été convoqués dans une seule assemblée générale : même date, même heure, même lieu. La GIEP a tout simplement additionné les tantièmes des deux ASL pour justifier la présence de tous les membres dans une seule assemblée.
 
Ce qui est encore plus grave, c’est que les votes n’ont pas été établis en fonction de chaque ASL : il n’y a pas eu de comptabilisation distincte. Chaque vote a été pris en compte quelque soit la résolution et l’ASL concernée. Ils ont été regroupés pour calculer les majorités.
 
En clair, la GIEP a fusionné de sa propre autorité deux ASL en une seule.
 
Légalement, chaque ASL doit se réunir en assemblée générale de manière indépendante et ce sont ses membres seuls qui votent les résolutions, comme cela est organisé dans les statuts. Cette assemblée générale est donc nulle.
 
Par ailleurs nous avons relevé d’autres irrégularités :
 
  • Contrairement aux statuts des ASL, un bureau n’a pas été constitué lors de l’assemblée générale. Seule la GIEP a joué les rôles de président, scrutateur et secrétaire. Elle a rédigé seule le procès verbal que bien entendu elle a signé seule.
 
  • Les statuts de deux ASL précisent que chaque association est administrée par un syndicat de trois membres nommés par l'assemblée générale. Les membres désignent parmi eux le Président, le Trésorier et le Secrétaire. Toutefois, à l’occasion de chaque assemblée générale, les membres de l'association syndicale libre peuvent décider de confier la gestion et l'administration de l'association syndicale libre à un syndic professionnel.
 
Ledit syndic professionnel exercera alors les fonctions du syndicat dans la limite des attributions qui lui auront été confiées lors de l'assemblée générale.
 
La GIEP n’a pas sollicité la candidature de membres des ASL pour devenir membre du syndicat. La GIEP a été nommée Président, trésorier et secrétaire du syndicat. Or l’article 9 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 est très clair : « L'association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. »
 
  • Plus grave encore : ce procès verbal est un document rédigé pour la gestion des copropriétés, aucune résolution n’est conforme à celle d’une assemblée générale d’ASL.
    • Il est fait référence dans tout le procès verbal à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967 qui ne s’appliquent pas aux ASL :
    • les règles de majorité appliquées sont celles de la loi sur la copropriété alors que ce sont les majorités prévues dans les statuts de l’ASL qui doivent s’appliquer,
    • dans les résolutions, il est question :
      • de copropriétaires, or dans une ASL ce sont des membres
      • de syndicat des copropriétaires ou de conseil syndical
      • la GIEP s’est fait nommer président de l’ASL ainsi que trésorier et secrétaire… de l’AFUL (ce qui est une autre forme d’association de propriétaires)
 
Bien entendu, le procès verbal rédigé par la GIEP lors de cette assemblée correspond à celui que nous épinglons régulièrement depuis quelques années : http://www.unarc.asso.fr/documentation/larc-aide-ses-adherents-dans-les-nouvelles-coproprietes-quand-six-ans-plus-tard-un-0
 
 
Par-dessus tout, même la seule résolution importante pour la GIEP (qui concerne sa nomination) est bâclée :
« L'assemblée générale, après en avoir délibéré, désigne en qualité de président de l’association, la Société G.I.E.P., …, selon le contrat joint à la convocation et fixe la durée du mandat, à compter de la présente Assemblée générale le 10.06.2013.
Son mandat prendra lors de l'assemblée Générale qui statuera sur les comptes de l'exercice 2013 et qui se tiendra au plus tard 6 mois après la date d'arrêté des comptes soit le 30.06.2017. »
 
Six mois du 31 décembre 2013 au 30 juin 2017 ? Nous n’avons pas le même calendrier que la GIEP…Du n’importe quoi, comme souvent.
 
Dans une telle situation, on comprend aisément que les membres des ASL ont décidé d’écarter cette société et de reprendre en main la gestion de leur ASL respective et cela avec l’assistance de l’ARC.
 
N’hésitez pas à contacter l’ARC pour mieux savoir comment fonctionne l’ASL dont vous êtes membre et savoir comment agir.
Voici quelques liens utiles sur notre site concernant les ASL et réservés à nos adhérents :
 
« Nouveau dossier ASL-AFUL L’entretien des équipements communs gérés dans le cadre des Associations Syndicales de Propriétaires (ASL et AFUL) »
 
 

« Mise à jour des statuts des ASL : il faut être très clair et éviter les pièges… »

 
 
 

« Les ASL (Associations Syndicales Libres) et AFUL (Associations Foncières Urbaines Libres) : - ce dont il s’agit ; - les textes qui les régissent ; - ce que doivent et peuvent comporter les statuts »

 
 

Un dossier et un guide gratuit : comment (et pourquoi) mettre simplement en conformité ses statuts d’ASL et d’AFUL