ABUS 3803 La solution pour le syndic FONCIA SOGI PELLETIER lorsqu’il perd un mandat :
surfacturer son ancien client, le syndicat
L’occasion de la vérification des comptes clos de son syndicat de copropriétaires constitue une étape incontournable pour constater des facturations illicites et abusives du syndic.
L’assistance d’un contrôleur s’avère souvent précieuse, pour débusquer de telles facturations, face à l’ingéniosité de nombreux syndics.
Récemment, des adhérents de l’ARC Languedoc Roussillon ont pu s’apercevoir de telles pratiques litigieuses par leur ancien syndic, FONCIA SOGI PELLETIER à Béziers.
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Les faits
En juin et juillet 2014, deux copropriétés situées sur la ville du Cap d’Agde, dont les conseils syndicaux sont adhérents de l’ARC Languedoc Roussillon, sollicitent l’assistance de cette dernière dans le cadre de la vérification annuelle des comptes clos du syndicat.
En analysant les documents comptables établis sur leur dernier exercice clos par leur ancien syndic, FONCIA SOGI PELLETIER, le contrôleur mandaté est intrigué par le montant des frais de photocopies et de vacations au regard de son expérience, disproportionnés par rapport au nombre de lots.
Cette surfacturation résultait de :
- frais de tirage et d’affranchissement litigieux suite à l’application par le syndic - pour l’une des factures – d’un nombre de lots principaux supérieurs à celui du syndicat (164 au lieu des 127, soit un surcoût de 1 800,00 euros), et pour l’autre par la comptabilisation de photocopies recto/verso, y compris pour le « dos blanc » des pages non imprimées.
(à noter : il s’agit là de deux « grands classiques »…) ;
- vacations horaires douteuses, représentant pour l’une d’elles 31h30 (et 3.000,00 euros), que le syndic était dans l’incapacité de justifier.
Dans l’une des deux copropriétés, le syndicat des copropriétaires est parvenu après plusieurs mises en demeure à récupérer de la part de l’ancien syndic plus de la moitié de la somme contestée, soit 2.180.66 euros sur 4.135,95 euros.
Reste l’autre syndicat.
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La loi
Faites très attention à ces factures de vacations fantaisistes. Certains syndics indélicats comptant sur la « paresse » des copropriétés, émettent des factures totalement injustifiables.
L’arrêté NOVELLI du 19 mars 2010 dispose que les honoraires de gestion courante du syndic s’entendent en principe hors frais de tirage, d’acheminement et d’affranchissement.
De même, le syndic peut, entre autres, prétendre de la part du syndicat à des honoraires supplémentaires au titre :
- de sa gestion des sinistres (interprétation a contrario de l’arrêté NOVELLI du 19 mars 2010) selon les stipulations contenues dans son contrat de mandat adopté en assemblée générale (art. 29 du décret du 17 mars 1967) ;
- de sa présence à l’assemblée générale (en dehors des horaires prévus dans son contrat) ;
- de sa participation à d’autres réunions du conseil syndical, que la rencontre préparatoire de l’assemblée générale annuelle ou de celles convenues dans son contrat ;
- des visites additionnelles de l’immeuble (parties communes ou équipements collectifs).
Mais dans tous les cas, le syndic doit justifier de ces dépenses à l’occasion de la vérification annuelle des comptes clos du syndicat par le conseil syndical ou les copropriétaires (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Autrement dit, le syndic doit être en mesure de présenter toutes les factures ou notes d’honoraires attestant ses vacations ou dépens.
À travers cet exemple, l’on ne peut que constater de l’importance d’effectuer une vérification des comptes approfondie avec l’assistance d’un contrôleur compétent.
Sur la base de vos constats ou du rapport de l’expert, il faut exiger du syndic les rectifications appropriées, en invitant dans le cas contraire les copropriétaires réunis en assemblée générale à :
- ne pas approuver les comptes clos présentés ;
- ne pas donner quitus au syndic pour sa gestion (refus conseillé dans tous les cas) ;
Enfin, lors de l’assemblée générale annuelle suivante, le conseil syndical sollicitera du syndic l’inscription :
- des comptes clos litigieux et corrigés pour adoption, et les rejeter à nouveau dans le cas contraire ;
- du mandat d’un autre syndic permettant ainsi, au syndicat en cas de poursuite de cette situation dommageable, d’élire un autre syndic (suivant le contrat établi et notifié à l’ancien syndic).
Le nouveau syndic pourra alors se rapprocher de son confrère pour obtenir amiablement, le remboursement des sommes indument perçues, et à défaut agir judiciairement.
Nous ne manquerons pas de vous faire part des suites de ce dossier, pour lequel les contrôleurs de l’ARC Languedoc Roussillon et les copropriétaires abusés ne baissent bien évidemment pas les bras.