ABUS 3823 Les copropriétés sans syndic : que faire ?
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Un phénomène croissant
Les copropriétés sans syndic se multiplient.
Pour trois raisons :
- de toutes petites copropriétés sont en train de naître de la division de pavillons ou maisons de ville (2 logements !!!....).
- Les honoraires de syndics pour les copropriétés de moins de 5 lots sont exorbitants.
- Dans les petites copropriétés, les copropriétaires croient qu’ils ne sont pas concernés par la loi sur la copropriété et son formalisme et se débrouillent « à la bonne franquette ».
Ceci jusqu’à ce qu’il se produise des problèmes (gros travaux ; appropriation de parties communes par certains, souvent des commerces… - etc.).
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La responsabilité des notaires
Ce qui est incroyable est ceci : les notaires ne vont pas hésiter à refuser de faire une vente si un diagnostic immobilier parfaitement inutile n’a pas été produit ou s’ils n’ont pas la certitude que le règlement de copropriété est complet…
Mais vendre un logement où il n’y a pas de syndic et où aucune assemblée générale n’a eu lieu depuis dix ans, cela ne les gêne pas.
Nous avions alerté le Conseil Supérieur du Notariat il y a quelques années, mais en vain. Dommage. D’autant que nous avons des idées.
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Échange avec un futur notaire sensible à ce sujet
Nous avons donc été très intéressés par un courrier récent adressé par un futur notaire.
Nous communiquons ce courrier et notre réponse.
- La lettre du « futur » notaire
“ARC/UNARC
29, rue Joseph Python
75020 PARIS
Objet : Copropriété dépourvue de syndic (professionnel)
Monsieur le Président,
Dans le cadre de la validation du diplôme d’aptitude aux fonctions de notaire délivré en Janvier 2015 par le Centre de Formation Professionnelle des Notaires de RENNES, il m’appartient de rédiger un rapport de stage.
Ma pratique professionnelle, principalement acquise dans des Offices notariaux urbains, m’a amené à réfléchir sur la gestion des immeubles bâtis soumis régime de la copropriété, et plus particulièrement sur les copropriétés dépourvues de syndic.
En effet, nombreuses sont les situations où le praticien et le notaire en particulier, vont être amenés à régulariser des opérations diverses pour le compte de syndicats de copropriétaires ou encore d’un copropriétaire seul, qui envisage des travaux nécessitant l’accord du syndicat des copropriétaires réuni en assemblée, et qui à cette occasion se retrouvent confrontés à ces situations d’absence de syndic professionnel voire d’absence totale de syndic.
Ces situations se rencontrent bien souvent dans les « petites copropriétés » où les parties communes (toiture, gros murs, cage d’escalier et sol communs) et les charges liées à l’usage de ces parties communes (éclairage, assurance) sont considérablement réduites, et de ce fait, où la nécessité d’élire un syndic qu’il soit professionnel ou non, n’est pas accueillie favorablement par les copropriétaires.
L’article 17 de la loi du 10 Juillet 1965, impose toutefois la désignation d’un syndic, qu’il soit professionnel ou non.
Par ailleurs, dans l’hypothèse où le syndicat prendrait la forme d’un syndicat coopératif (article 14), obligation est faite de désigner un conseil syndical dont l’un des membres sera élu syndic (article 17-1).
Les différentes hypothèses de nomination du syndic, prévus par les textes m’intéressent plus particulièrement dans l’élaboration de mon rapport de stage.
Je souhaiterais connaître et m’appuyer sur certains chiffres ou statistiques dont vous disposez peut-être en la matière, tant sur le plan national que sur la région Rhône-Alpes voire même savoyarde, qui m’occupe.
Chiffres ou statistiques qui peuvent porter sur les éléments que je liste ci-après sans exhaustivité bien sûr :
- nombre de copropriétés dépourvues de syndic professionnel, sans syndic, ayant opté pour le régime du syndicat coopératif ;
- coût moyen d’un syndic professionnel ;
- durée moyenne du mandat de syndic ;
- dans le cadre d’une désignation judiciaire : nombre de requêtes pour chacune des procédures prévues par les articles 46 et 47 du décret du 17 mars 1967, sur une période déterminée ; qualité du requérant (copropriétaire, membre de conseil syndical, tout intéressé et notamment voisin, notaire, créanciers du syndicat, ou autres) ; durée moyenne de la procédure de désignation ; coût moyen de ces désignations judiciaires ; durée moyenne des fonctions du syndic judiciaire (article 46) et de l’administrateur provisoire (article 47) ; qualité du syndic judiciaire (article 46) et de l’administrateur provisoire (article 47), désigné (copropriétaire, professionnel du droit ou non,...).
- dans l’hypothèse d’un syndic non professionnel ou d’absence totale de syndic : les recours à l’encontre des décisions prises en assemblée générale (qui, à défaut de syndic, seraient convoquées par un ou plusieurs copropriétaires) sont-ils plus nombreux ;
Avec mes remerciements anticipés pour votre collaboration.
Veuillez recevoir, Monsieur le Président, l’expression de ma considération distinguée.
D……………… ».
- Notre réponse
Cher Monsieur,
Votre courrier a retenu toute notre attention.
Le sujet que vous traitez est très important (copropriétés sans syndic).
Cela fait d’ailleurs des années que nous demandons au conseil supérieur du Notariat de créer un groupe de travail à ce sujet.
En principe les notaires devraient - lorsqu’ils s’aperçoivent qu’il n’y a pas de syndic - agir auprès du vendeur pour que la situation soit régularisée avant la vente.
Nous pensons que seul un travail associant notaires - communes - associations de copropriétaires permettrait de résoudre le problème.
Il faudrait aussi - pour les copropriétés de moins de 4 lots principaux - qu’un régime simplifié soit mis en place (comme en Italie).
Nous avons mis au point des outils pour traiter ces problèmes avec certaines communes et souhaiterions l’appui du conseil supérieur pour activer les interventions.
Pour répondre à vos questions :
- Il n’y a aucune statistique.
Nous estimons entre 5 et 10 % le nombre de copropriétés sans syndic (soit de 30 000 à 60 000) mais le phénomène se développe (division de pavillons).
- Nous ne sommes pas favorables (sauf cas de conflit) à la désignation d’un syndic par convocation via un administrateur provisoire désigné par le tribunal (cher et long, longueur en fonction du tribunal puis - surtout - de l’administrateur qui ne convoquera que s’il est payé d’abord).
- Nous préférons la méthode :
- Convocation d’une assemblée générale par n’importe quel copropriétaire volontaire (dans les règles) ;
- élection ;
- envoi du procès-verbal dans les règles,
- utilisation de la forclusion (deux mois) de l’article 42 purgeant la situation.
Espérant que vous pourrez alerter par vos travaux sur cette situation et restant à votre disposition pour la mise en place d’un groupe de travail, je vous prie de recevoir, cher Monsieur, l’assurance de mes salutations distinguées.
Jean-Claude BOUILLET
Président ».
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Si vous avez vous-même des problèmes face une copropriété sans syndic, vous pouvez soit nous consulter si vous êtes une collectivité, soit nous contacter.
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