ABUS 3992 Comment les syndics vont utiliser le contrat « tout sauf » pour augmenter de manière abusive leurs honoraires
Nous vous alertions sur notre site internet du danger avéré d’augmentation des honoraires suite à la publication du contrat type.
En effet, les syndics vont invoquer que ce contrat « tout sauf » oblige à présent l’intégration dans les honoraires de base des prestations qui pouvaient auparavant être facturées de manière supplémentaire, justifiant ainsi une revalorisation de leurs honoraires pouvant aller jusqu’à 50 %.
Cependant, comme on a pu le démontrer dans bien des cas (voir abus 3981), ces prestations sont basées sur des motifs injustifiés, voire abusifs ou illégaux.
Deux raisons majeures expliquent cela :
- Les prestations qui ne peuvent plus être facturées de manière supplémentaire sont bien souvent illégales, voire abusives.
- La ré-estimation des honoraires est de toutes les façons disproportionnée.
Pour expliquer nos propos, nous allons reprendre deux contrats de Nexity proposés de manière simultanée à une copropriété de 85 lots.
- Le premier contrat qualifié de « classique » est proposé pour un coût de 19 000 euros.
- Quant au second il s'agit d'un contrat « tout sauf » dénommé contrat « forfait » avec une proposition d'honoraires à 27 940 euros, soit 8 940 euros de différence ce qui représente une augmentation de 47 %.
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Comparatif des deux contrats
Nous allons donc reprendre ces deux contrats sous forme de tableau, en reprenant les variables les plus prédominantes pour estimer les honoraires.
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Prestation |
Contrat « classique » |
Contrat « forfait » |
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Nombre de visites |
2 |
2 |
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Réunion du conseil syndical |
1 |
1 |
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Tenue d'assemblée générale |
Incluse jusqu'à 20 heures |
Incluse jusqu'à 20 heures |
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Forfait annuel de frais de correspondance, d’édition des comptes, notes d’information, comptes rendus de réunions, hors assemblées générales (par lot et par an) |
24,08 euros/par lot soit 2046,80 euros pour cette copropriété (Ce coût est de toutes les façons abusif, puisqu'il doit être intégré dans les honoraires de base) |
Compris |
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Photocopies |
0,19 cts d’euro |
Compris |
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Compte de prévoyance et provisions spéciales : placement des fonds et allocations des intérêts, par an. |
120,40 euros |
Compris |
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Frais d'affranchissement |
Au réel |
Au réel |
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Coût |
19 000 euros |
27 940 euros |
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Différence |
8940 euros |
Comme on peut le constater à travers ce tableau, les éléments compris dans le forfait sont au final extrêmement limités.
On y retrouve les prestations suivantes valorisées sur la base du barème tarifaire du syndic (que nous contestons !) :
- le forfait annuel pour les frais de correspondance, représentant un coût de 24,08 euros TTC/lot soit 2046,80 euros pour cette copropriété.
- le placement des fonds pour 120,40 euros TTC.
- les frais de photocopies pour un coût unitaire de 0,19 cts d'euro TTC, soit si l'on considère une moyenne de 100 photocopies par lot, cela représente un coût global de 1 615 € (85 lots x 100 photocopies x 0.19 prix unitaire de la photocopie).
La question qui reste en suspens est donc de savoir si les prestations incluses dans le contrat "forfait" justifient l'augmentation de 8 940€.
II. Une augmentation qui ne se justifie pas !
Comme on va le constater, le contrat forfaitisé est de loin surdimensionné.
Pour justifier nos propos, partons du coût du contrat classique, et rajoutons les prestations incluses dans le contrat « forfait » pour déterminer si l’augmentation 8 940 € est cohérente.
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Coût du forfait classique |
19.000 euros |
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Forfait de correspondance |
2046,80 euros |
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Frais de placement de fonds |
120,40 euros |
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Frais de photocopies |
1615 euros |
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Coût du forfait classique après intégration des prestations valorisées selon le barème tarifaire du syndic |
22 782,2 euros |
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Différence avec le contrat « forfait » |
3782,20 euros |
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Le syndic a donc surestimé ses honoraires de 3 782,20 euros sans justifications avérées.
Plus grave encore, notre démonstration prend en compte les anciennes prestations particulières que le syndic propose d’intégrer dans le contrat « forfait ». Mais certaines de ces prestations sont illicites et ne devraient pas en fait être facturées. C’est le cas du forfait administratif dit forfait de correspondance et des frais de placements de fonds que l’arrêté Novelli avait « banni » des prestations particulières à facturer parce qu’il s’agit de tâches relevant de la gestion courante et totalement prévisibles.
Concernant la tarification des photocopies, nous considérons que le montant de 19 cts l’unité est fortement abusif et qu’un tarif de 10 cts par photocopie représente plus le juste prix.
Si à partir de ces considérations, on fait le bilan de ce qu’aurait du représenter l’augmentation du forfait, on obtient 85*100*0,1= 850 € au lieu de 8 940 € soit dix fois moins.
Restez donc vigilants. Le pire reste selon nous à venir !
Nous vous invitons à consulter notre nouveau guide sur le contrat type de syndic présenté lors de la conférence du 28 mai 2015 à l’Espace MAS.
