ABUS 4037 Le syndic SITA à Nice :
abus sur fond de contrat type
Voici un syndic qui n’a peur de rien, et qui, tout en s’appuyant sur de « soi-disant » dispositions légales, multiplie les abus.
Voici les abus les plus importants relevés dans la convocation du syndic SITA, reçue par nos adhérents pour une assemblée générale en date du 31 juillet 2015.
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La copropriété peut choisir de confier ses archives à une société spécialisée… ou les stocker elle-même !
Voici une résolution étonnante qui prévoit de confier à PRO-ARCHIVE un contrat de… 8 années, renouvelable par ailleurs tous les ans par tacite reconduction !
Ce contrat coutera à la copropriété 4,20 € TTC / lot, mais le syndic ne déduit de ses honoraires de base que 1,80 € TTC / lot si l’AG choisi cette solution, soit un coût final pour la copropriété de 2,40 € TTC / lot en plus du contrat de syndic, pour une mission qui relève de la responsabilité du syndic.
Mais pour être sûr que l’AG choisira tout de même cette solution très peu avantageuse, le syndic SITA se permet de « faire pression » sur les copropriétaires en précisant dans le projet de résolution :
Or, rappelons que le syndic est responsable des archives du syndicat des copropriétaires. En effet, l’article 33 du décret du 17 mars 1967 dispose : « Le syndic détient les archives du syndicat, (…). La conservation et la gestion des archives sont comprises dans la mission ordinaire du syndic. »
L’article 18-I. de la loi du 10 juillet 1965 lui permet désormais d’obtenir une décision de l’assemblée générale pour « externaliser » la gestion de ces archives.
En aucun cas la loi ni le décret ne distinguent les archives « récentes » des archives plus anciennes (antérieures à N-2 par exemple d’après la résolution proposée par SITA).
Ainsi :
- soit le syndic est autorisé à externaliser les archives selon les dispositions de l’article 18-I (dans ce cas nous conseillons fermement à l’assemblée générale de mieux négocier la proposition tarifaire de SITA qui est tout simplement très coûteuse !) ;
- soit il doit conserver lui-même les archives.
En aucun cas le syndic peut se contenter de conserver les archives récentes et se faire autoriser par l’assemblée générale à se « débarrasser » des archives plus anciennes en les stockant sur l’immeuble (parties communes ou parties privatives). Imaginez les conséquences en cas de sinistres, en cas de déménagement, etc. !
Rappelons que la gestion des archives est essentielle dans la vie d’une copropriété : en cas d’impayé par exemple, il est parfois nécessaire de retrouver plusieurs années d’archives (5 à 10 ans, voire plus) pour obtenir la condamnation d’un débiteur au paiement de ses charges. Sans justificatif des notifications de convocation, sans la copie des appels de fonds, sans l’historique du compte du débiteur, la copropriété ne pourra pas faire valoir ses droits face au débiteur.
Ainsi, une telle résolution est une façon pour le syndic de se soustraire à sa responsabilité de détention des archives relevant de sa gestion.
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Comment faire croire aux copropriétaires que les actions de recouvrement ne leur couteront rien…
Le syndic ne s’arrête pas là puisque sur la base de la loi ENL de 2006 (quel article ? quelles dispositions ?) il demande à l’AG de l’autoriser à imputer TOUS les frais de contentieux directement sur le compte des débiteurs, même les frais « irrépétibles » (qui ne peuvent pas être imputés au copropriétaire sans une décision de justice…). Voici l’extrait du projet de résolution concerné.
Voyons pourquoi un tel projet de résolution pose problème :
- Rappelons pour commencer que les dispositions législatives et règlementaires qui définissent les frais imputables aux copropriétaires (article 10-1 de la loi du 10 juillet 19654 et contrat type du 26 mars 2015) prévalent à toute disposition contractuelle qui relèverait du règlement de copropriété ou d’une décision d’AG…
L’article 10-1 précise que seuls les « frais nécessaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque » peuvent être imputés sur le compte du copropriétaire. Le contrat type définit également précisément les frais qui peuvent être imputés sur le compte du débiteur, excluant tout autre frais, quelle que soit la décision d’AG.
- Précisons par ailleurs que les frais « irrépétibles » concernent les frais de procès non couverts par les dépens (les dépens couvrent les frais d’huissier), c'est-à-dire qu’il s’agit notamment des frais d’avocat.
Or, le syndic ne peut en aucun cas imputer des frais d’avocat ou d’huissier sur le compte du débiteur AVANT une condamnation. C’est-ce que ressort de l’article 700 du code de procédure civile (sur les frais irrépétibles) et des nombreuses jurisprudences sur le sujet, qui ont conclu que les frais d’avocats, ou d’avoués, exposés par l’obtention d’une décision de justice ne sont pas imputables au copropriétaire débiteur, car ils sont soit compris dans les dépens, soit compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700.
Aucune clause d’aggravation des charges n’est donc pas valable au regard des textes actuels et de la jurisprudence qui confirment qu’il n’est pas possible de faire supporter à un débiteur les frais d’avocats et d’huissiers engagés dans le cadre d’une procédure en dehors de l’obtention d’un jugement.
Par ailleurs, on se demande bien ce que vient faire la référence à la loi ENL de 2006 (qui selon SITA permettrait de faire supporter au débiteur les frais de syndic portés au contrat sous la rubrique : « frais de contentieux à la charge du syndic ») alors que le contrat type est entré en vigueur.
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Conclusion
Pauvres, pauvres copropriétaires. Arrêtons-nous là dans l’analyse de cette convocation, et, comme on le dit à l’ARC, maintenant, vous savez ce qu’il vous reste à faire…