Les administrateurs de biens peuvent exercer des fonctions telles que la gestion des copropriétés (syndic), de locaux (location) ou encore la cession de ceux-ci (transaction), et ce, par des services juridiquement autonomes au sein de leurs filiales.
Ces pôles décident parfois de maximiser leurs profits à moindre frais, c’est-à-dire en profitant de la diffusion impérative à leur client pour distiller les offres commerciales de leurs partenaires internes.
La régularité d’une telle approche se révèle bien évidemment contestable, conformément à celle relevée par le syndic FONCIA Paris Est Poincaré.
I. Plaquette commerciale transaction et gérance dans l’appel de provisions des copropriétaires : irrégularité de la démarche du syndic FONCIA Paris Est Poincaré
FONCIA Paris Est Poincaré assure la gestion d’une résidence parisienne récente à destination bourgeoise (habitation).
Les copropriétaires reçoivent fin septembre 2021 leur appel de provisions pour charges du 3ème trimestre 2021.
Cette note de rappel réglementaire incombant au syndic (art. 35-2 du décret du 17 mars 1967) se voit doublement complétée par un démarchage commercial des départements transactionnels et gérance du même groupe, cette information apparaissant :
- non seulement dans l’enveloppe d’envoi ;
- également dans l’expédition interne, via une plaquette de deux pages.
Les interrogations des copropriétaires, quant à la régularité de ce procédé de leur syndic professionnel, se révèlent fondées. En effet, la mission de ce dernier, pour laquelle il perçoit une rémunération forfaitaire (honoraires de gestion courante) stipulée dans son contrat adopté en assemblée générale (art. 29 du 17 mars 1967), consiste :
- à administrer l’immeuble, ce qui s’entend des parties communes et des équipements collectifs (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- non pas à assurer la location ou la vente des locaux des copropriétaires, voire du syndicat.
Irrégularité qui s’avère doublée, puisque FONCIA Paris Est Poincaré diffuse cette publicité de ses partenaires internes, aux frais des copropriétaires.
Le décret du 26 mars 2015 dispose, que les honoraires de gestion courante du syndic s’entendent hors frais d’affranchissement, c’est-à-dire que celui-ci peut facturer en sus le coût d’envoi des documents du syndicat aux copropriétaires (appels de provisions, charges, notification de la convocation et du procès-verbal des assemblées générales, circulaires…). En revanche, cela doit correspondre à sa mission d’administration de l’immeuble et de diffusion aux copropriétaires des pièces associées et, aucunement de transmettre à ceux-ci des plaquettes tierces, qui plus est à leurs frais (impression et poids du courrier).
II. Plaquette commerciale transaction et gérance dans l’appel de provisions des copropriétaires : approche abusive du syndic FONCIA Paris Est Poincaré
Outre le volet strictement irrégulier de cette démarche, celle-ci revêt un caractère abusif, en ce sens qu’elle enfreint des principes éthiques énoncés dans leur Code de déontologie institué par le décret du 28 août 2015.
Cette disposition réglementaire prévoit notamment en son article 9 alinéa 4, que ces professionnels de l’immobilier ne doivent pas s’avantager de quelque nature que ce soit au titre des dépenses engagées par leur mandat, sans l’accord expresse de ce dernier.
Or, en l’espèce, FONCIA Paris Est Poincaré fait justement le contraire, en tirant profit de l’expédition des appels de provisions pour charges aux copropriétaires, pour leur faire part des pôles transactionnels et gérances de leurs filiales aux frais du syndicat :
- autrement dit son mandataire (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- sans l’accord a minima de son organe souverain décisionnaire, l’assemblée générale (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).
Face à une situation similaire, le conseil syndical se doit d’exiger du syndic professionnel contrevenant, via une mise en demeure (avec copie à titre informatif à son assurance de responsabilité professionnelle, dont les coordonnées figurent dans son contrat de mandat approuvé en assemblée générale), qu’il :
- cesse ces pratiques commerciales irrégulières, sans l’aval de l’assemblée générale ;
- rembourse le syndicat pour le surcoût d’affranchissement supporté par ce dernier, au titre des impressions et du surpoids des plis.
Dans la négative, les copropriétaires devront écarter a minima, à l’assemblée générale, appelée à se prononcer sur les comptes clos du syndicat :
- les dépenses litigieuses ;
- le quitus au syndic pour sa gestion sur l’exercice concerné.
Si le différend persiste et se révèle financièrement élevé, il faudra envisager en assemblée générale de désigner un nouveau syndic, et d’habiliter éventuellement ce dernier à poursuivre son prédécesseur défaillant (voire son assurance de responsabilité civile professionnelle) en indemnisation du préjudice financier subi par le syndicat.
Outre l’absence d’entérinement des faits dénoncés en assemblée générale, cette procédure contentieuse civile suppose :
- d’apporter, par tout moyen, la preuve des faits dommageables ;
- de l’introduire dans un délai maximal de 5 ans à compter du moment où l’on a été en mesure de percevoir les fautes invoquées (art. 2224 du Code civil).