S’il appartient au copropriétaire de solliciter de l’assemblée générale l’autorisation de réaliser, à ses frais, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, l’initiative peut en réalité émaner d’un tiers au syndicat, en présence d’un lot loué à un particulier ou à une entité lucrative.
Les illégalités en la matière se révèlent souvent au grand jour, lorsqu’il s’agit de favoriser le projet d’un local commercial jouissant d’un nombre de voix certes élevé, mais ne réunissant pas la majorité requise pour son adoption légitime.
Ces infractions s’avèrent d’autant plus contestables, lorsque cette approbation se fait avec la complaisance d’un syndic professionnel intéressé en première ligne, tel le cabinet parisien IMMO PLUS MORILLON dans une assemblée générale du 30 juin 2021.
I. L’approche illicite du syndic IMMO PLUS MORILLON s’agissant de l’application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les travaux privatifs affectant les parties communes
Un syndic professionnel gère de « très près » un immeuble parisien, affecté principalement à l’habitation, son agence étant située dans un local loué au rez-de-chaussée de cette même résidence.
Souhaitant installer une climatisation fixée sur un mur donnant sur une courette intérieure, il requiert, de sa S.C.I. bailleresse, qu’elle sollicite l’autorisation correspondante de l’assemblée générale.
En effet, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, que le propriétaire d’un lot désireux d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doit obtenir une autorisation de l’assemblée générale soumise en première lecture à la majorité des voix du syndicat (moitié + plus ou 50,1% de tous ses membres).
Et l’article 25-1 de cette même loi de souligner, que si le projet ne réunit pas la majorité absolue des voix du syndicat, mais au moins le tiers de celles-ci, une nouvelle délibération doit s’effectuer.
La résolution est alors adoptée en seconde lecture, si elle regroupe la majorité relative de l’article 24, à savoir plus de OUI que de NON des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, votant par visio-conférence ou par formulaire par correspondance.
Cette assemblée générale annuelle du 30 juin 2021 se déroule exceptionnellement hors présentiel des copropriétaires, au regard de la dérogation consentie jusqu’au 30 septembre 2021 pour cause de pandémie (article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020).
La participation des copropriétaires à cette réunion du syndicat s’opère alors exclusivement par le formulaire de vote par correspondance, IMMO PLUS MORILLON ne s’estimant pas en capacité d’assurer techniquement l’alternative de la visio-conférence, comme le lui permet malheureusement ce même article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020.
Le syndicat concerné compte 1008 voix, soit une majorité absolue s’établissant à 505 voix.
Projet écarté en première lecture, car il ne réunit que 274 voix favorables.
Un second vote intervient à l’initiative du syndic, aboutissant selon lui à son adoption régulière à la majorité de l’article 24, le nombre de OUI (274) dépassant les opposants (86).
Cette interprétation se révèle pourtant totalement illicite, la passerelle impliquant d’atteindre en première lecture au moins le tiers des voix du syndicat, soit en l’espèce un seuil de 336 voix, largement supérieur au nombre de 274 obtenu.
Une telle illégalité expose tout bonnement à la nullité de toute décision enfreignant le dispositif impératif de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, moyennant une assignation du syndicat par tout copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 du même texte).
II. L’approche illicite du syndic IMMO PLUS MORILLON dans la comptabilisation des formulaires de vote par correspondance des copropriétaires pour la seconde lecture
L’irrégularité du syndic IMMO PLUS MORILLON s’avère en définitive double, dans la mesure où pour parvenir à un tel résultat il dédouble l’expression des copropriétaires participant à cette assemblée générale à l’aide du seul formulaire de vote par correspondance, comme indiqué précédemment.
La trame établie par ses soins, devant être annexée à toute convocation d’une assemblée générale convoquée postérieurement au 4 juillet 2020 (arrêté du 2 juillet 2020), ne comprend pas de seconde ligne, permettant aux copropriétaires de manifester expressément leur choix en cas de passerelle licite.
Cependant, IMMO PLUS MORILLON en déduit une unicité de vote des copropriétaires entre la première et la seconde délibération en dupliquant celui-ci, contrairement à l’interprétation rendue par le tribunal judiciaire d’Orléans dans un jugement n° 21 - 00417 du 5 mai 2021.
Ces magistrats déclarent, que le vote en seconde lecture est conditionné à une décision explicite d’un copropriétaire, notamment lorsque celui-ci émane d’un formulaire de vote par correspondance.
Cela implique, sur le formulaire de vote par correspondance édité par le syndic et annexé par celui-ci dans la convocation de l’assemblée générale) pour les questions soumises notamment à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 :
- une première ligne pour le vote à la majorité absolue des voix du syndicat avec une case à cocher par le copropriétaire, son représentant légal ou statutaire parmi les trois choix réglementaires possibles : POUR, CONTRE, ABSTENTION.
- une seconde ligne pour le vote à la majorité de l’article 24 avec les trois options licites précitées, permettant au copropriétaire, son représentant légal ou statutaire de retenir l’une des alternatives proposées.
Toute infraction entrainant l’annulation judiciaire de la résolution, en cas d’action introduite par un copropriétaire opposant ou défaillant.
Il appartient donc au président de séance, de veiller à la conformité de l’assemblée générale (contrôle des votes, déclaration des résultats, exactitude du procès-verbal et de sa feuille de présence établis en fin de réunion) selon l’article 15, 17 et 14 du décret du 17 mars 1967.
Dans la négative, le syndicat encourt un contentieux légitime d’un membre opposant ou défaillant, avec les conséquences dommageables envisageables, si la question contestée porte par exemple sur l’élection du syndic et/ou du conseil syndical.