Une des sources stimulant les syndics à commettre de nouveaux abus est l'entrée en vigueur de nouvelles dispositions légales ou réglementaires.
Le concept est simple, ils profitent des nouvelles obligations légales ou règlementaires pour facturer de nouveaux honoraires ou pour constituer toute une variante de services parallèles générant des profits pour le syndic ou pour ses filiales, ou encore pour les sociétés avec qui ils travaillent.
Nous connaissons actuellement ce phénomène avec le groupe CITYA qui essaye de passer sa filiale Q1C1 pour vendre de la notification électronique ou de la participation aux assemblées générales en distanciel.
Nous avons également connu ce phénomène avec l’immatriculation initiale de copropriétés où les syndics réclamaient plus de 600 € pour une intervention qui ne dépassait pas l’heure.
Actuellement, les dérives se concentrent autour de la mise en conformité du règlement de copropriété qui fait suite aux dispositions de la loi ELAN.
Un nouvel élément risque d’accélérer les abus puisque le projet de loi qui s’intitule « 3DS » va alléger les obligations impliquant que les syndics font actuellement pression auprès des copropriétaires pour les inciter à valider les services qui gravitent autour de la mise en conformité du règlement de copropriété.
Voyons comment le cabinet NEXITY s’organise et pourquoi le système devient complétement nébuleux.
I – Un chèque en blanc
Avant d’entrer dans le détail, regardons la résolution soumise à l’ordre du jour par le cabinet NEXITY :
Comme on le constate, il ne s’agit pas de voter l’établissement de la mise en conformité du règlement de copropriété mais de réaliser une analyse juridique préalable afin de déterminer les éléments à reprendre.
Pour détourner la vigilance des copropriétaires, la question mentionne que cela entre "dans le cadre des dispositions du nouvel article 24f de la loi 10 juillet 1965 ". Or, d’une part, il ne s’agit pas d’un nouvel article et, d’autre part, cet article n’a jamais exigé de procéder à une analyse juridique préalable.
Voici le réel article 24 f)
I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi :
f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;
Plus que cela, pour réaliser cette opération, le syndic ne présente ni devis, ni offre concurrente. Il se contente de réclamer un chèque en blanc à hauteur d’un montant maximum de 3.000 € afin de décider « en concertation avec le conseil syndical » quel prestataire assurera cette étude.
Ainsi, Le cabinet NEXITY considère qu’il ne revient pas au syndic d’établir cette pré-analyse imposant au syndicat des copropriétaires de payer l'intervention d'une société tierce sans pour autant divulguer son identité .
II – Un manque de transparence ?
Il ne faut pas être dupe ! L’ARC a déjà épinglé le groupe NEXITY pour son partenariat avec le cabinet JBA Avocats qui propose justement une étude préalable à la mise en conformité du règlement de copropriété.
A cette occasion, nous avons pu démontrer que le cabinet partenaire n’était pas le plus concurrentiel alors même que le groupe Nexity est censé avoir négocié des tarifs avec ce cabinet d’avocats : ABUS 4778: Un partenariat qui doit nous interpeler : le groupe Nexity et le cabinet d’avocat BJA.
Il est donc probable que pour éviter tout comparatif des prestataires, aussi bien par les copropriétaires et surtout par l’ARC, il est à présent proposé une résolution qui ne donne ni le nom du prestataire ni de devis comparatifs.
Plus tortueux, la résolution est ambigüe puisque le syndic affirme être « en mesure d’effectuer cette prestation en partenariat avec un cabinet d’avocats spécialisés » tout en indiquant « que le choix sera déterminé en concertation avec le conseil syndical ». Pourquoi ne pas indiquer le nom du cabinet, même à titre indicatif ? Cela ne serait-ce pas plus transparent?
Ainsi, essayons de résumer pour vérifier si on a bien rien compris :
- Le cabinet NEXITY a un partenariat avec un cabinet spécialisé, sans pour autant être en mesure de communiquer son identité à l’assemblée générale.
- Alors même que le cabinet NEXITY connaît le cabinet spécialisé qui assurera l’étude préalable, il indique qu’il sera déterminé « en concertation avec le conseil syndical ».
- Alors que les prix en matière d’analyse préalable au règlement de copropriété s’évalue entre 500 et 1000 €, le syndic réclame un budget allant jusqu’à 3 000 € TTC.
Face à cette rédaction aussi transparente que du « jus de boudin », il est recommandé de ne pas la valider cette résolution en demandant au syndic professionnel de réaliser lui-même l’analyse tout en étant plus transparent sur son partenaire « mystère ».