Une des méthodes utilisées par les syndics professionnels pour attirer la clientèle est d’afficher des honoraires de base toujours plus agressifs.
Néanmoins, derrière ces tarifs low-cost il y a souvent une prestation insuffisante avec des contrats qui prévoient des variables minimalistes, telles qu’une seule réunion annuelle avec le conseil syndical ou une tenue d’assemblée générale pendant les heures ouvrables, impliquant qu’en définitive, la copropriété se retrouve contrainte à payer des honoraires supplémentaires au forfait de base.
Ainsi, la technique utilisée par ces type de syndics, est d’optimiser les coûts d’intervention au sein des copropriétés qu’ils gèrent afin d’augmenter la rentabilité du cabinet.
A ce titre, voyons à travers une résolution liée au honoraires de suivi de travaux, comment un néo syndic comme le cabinet Bellman qui a dernierement- levé récemment 11 millions d’euros - procède.
I – Les honoraires de suivi de travaux pour une prestation limitée.
Avant d’entrer dans le vif du sujet, présentons la résolution écrite dans l’ordre du jour d’une assemblée générale, élaborée par le cabinet Bellman en matière de suivi de travaux :
Que constatons-nous ?
Tout d’abord, le cabinet Bellman limite les tâches comprises dans le suivi de travaux. Il ne concerne pas le lancement du chantier ni la coordination avec les copropriétaires, ou encore la réception du chantier.
Mais il y a encore plus tordu !
Après avoir précisé que les rendez-vous sur place sont compris dans les honoraires du suivi de travaux, la même résolution prévoit de déterminer un nombre de visites supplémentaires qui est facturée 100€ l’unité.
Autrement dit, en lisant la résolution, on comprend tout et son contraire. Les rendez-vous sur place sont compris dans les honoraires de suivi des travaux mais les visites sur la copropriété seront facturées 100 €.
Si vous n’avez rien compris, c’est que vous commencez à comprendre !
II- Un modèle de prélèvement des honoraires incohérent
Autre point important à corriger est les modalités de prélèvement des honoraires de suivi de travaux du cabinet Bellman.
Le principe est qu’il perçoit ses honoraires non pas en fonction de l’avancement des travaux, ce qui serait logique puisqu’il est rémunéré pour suivre les travaux, mais en fonction des appels de fonds effectués auprès des copropriétaires.
Autrement dit, ces appels de fonds de travaux sont appelés au cours d’un exercice, les honoraires de suivi de travaux seront prélevés au cours de l’année, même si les travaux ne sont réalisés qu’à 50 %.
Voilà pourquoi le plus cohérent et même déontologique, est de prévoir dans la résolution que les honoraires de suivi de travaux sont prélevés en fonction de l’avancement des travaux concrétisés par la réception des factures.
A titre d’exemple, si la première facture représente 10 % du montant des travaux, alors le syndic sera en mesure de facturer et prélever 10 % de ses honoraires et ce, même si l’intégralité des appels de fonds ont été envoyés auprès des copropriétaires.