La lecture des contrats de syndics professionnels apporte toujours son lot de mauvaises surprises, quant aux violations des impératifs légaux et réglementaires.
Si certaines se révèlent éparses et anecdotiques, d’autres s’avèrent au contraire majeures et inacceptables.
Le contrat 2021/2022 conclu par le syndic francilien SOGEPRI, pour la gestion d’une importante résidence parisienne, mérite d’être pointé du doigt pour deux stipulations particulièrement illicites et onéreuses.
I. Assemblée générale annuelle : exclusion irrégulière de ses frais de reprographie par le syndic SOGEPRI
Un immeuble de 220 lots élit, en assemblée générale du 30 juin 2021, le cabinet francilien SOGEPRI pour une durée d’un an selon son projet de contrat joint à la convocation.
Ce syndic professionnel prévoit dans cette convention un forfait de 35.496,00 euros T.T.C. pour assurer ses prestations obligatoires de gestion courante de l’immeuble.
Il précise cependant, que ce montant n’inclut pas notamment les frais de reprographie de convocation de l’assemblée générale annuelle et de diffusion de son procès-verbal.
Il entend pour ces tâches appliquer un forfait de 6.000 euros T.T.C. hors frais d’affranchissement et d’acheminement de ces documents du syndicat aux copropriétaires.
Cette dissociation se révèle pourtant totalement irrégulière, dans la mesure où le décret du 26 mars 2015 dispose, que le forfait de base du syndic s’entend frais de photocopie compris s’agissant entre autres de la convocation et de la diffusion de l’assemblée générale ordinaire aux copropriétaires.
Les seuls frais supplémentaires, que le syndic peut régulièrement imputer au syndicat en la matière correspondent aux seuls frais d’affranchissement et d’acheminement.
II. Gestion du personnel du syndicat des copropriétaires : application irrégulière de frais additionnels au syndicat par le syndic SOGEPRI
A y regarder de plus près, les honoraires annuels de gestion courante de SOGEPRI ne s’établissent pas exactement à 35.496,00 euros, mais en définitive à 41.616,00 euros T.T.C.
En effet, ce syndic professionnel semble vouloir facturer en sus au syndicat 6.120,00 euros T.T.C. pour l’édition des bulletins de paie de son personnel (gardien d’immeuble catégorie B et/ou employé d’immeuble catégorie A).
Or le traitement du personnel du syndicat des copropriétaires (l’établissement du contrat de travail du titulaire ou du remplaçant, de leurs fiches de salaire et leur paiement, les déclarations sociales et fiscales…) constitue une prestation ordinaire du syndic relevant de ses honoraires de gestion courante (annexe du décret du 26 mars 2015).
Cela signifie, que le syndic ne peut imputer les moindres frais supplémentaires au syndicat à ce titre, contrairement à cette approche de SOGEPRI.
Le syndicat des copropriétaires doit refuser en assemblée générale toute facturation majorée illicite d’honoraires par le syndic.
Ce rejet doit s’inscrire principalement, préalablement à sa désignation en assemblée générale, en écartant de sa proposition annexée les stipulations contestables.
Accessoirement, les sommes litigieuses doivent être exclues des comptes clos du syndicat présentés pour adoption en assemblée générale, en l’absence de remboursement antérieur requis par exemple par le conseil syndical.