abus 4795: Le nouvel abus du cabinet FONCIA concernant les honoraires de suivi de travaux

23/11/2021 Abus Abus

Avec les syndics professionnels, une des sources malicieuses d’abus qui risque de s’accentuer avec la nécessité pour les syndicats de copropriétaires de réaliser des travaux de rénovation, est les honoraires complémentaires liés au suivi de travaux.

Toute est bon pour prendre un peu plus, voire beaucoup plus d’honoraires, tout en faisant un peu moins voire beaucoup moins, de taches supplémentaires.

Il est vrai que les dispositions légales concernant les honoraires de suivi de travaux sont aussi claires que du jus de boudin, se demandant si elles ont été écrites par un législateur aguerri ou bien soufflées par un groupe de syndics qui voulait justement que l’on y comprenne rien sur les modalités de facturation.

Afin de bien comprendre la situation qui s’aggrave, nous allons présenter la nouvelle mouture de résolution liée aux honoraires de suivi de travaux, rédigée par Foncia.

Comme nous allons le constater, chez Foncia rien n’est fait pour rien.

Mais avant cela, mettons en exergue l’aberration de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 concernant l’encadrement des honoraires de suivi de travaux.

I – Une disposition incohérente et imprécise

Présentons tout d’abord la disposition figurant au chapitre III de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

III.- Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.

Quoi comprendre ?

1 - Les honoraires sont fixés sur la base d’un taux. N’aurait-il pas été plus simple de préciser un montant d’honoraires en numéraire ? Selon nous, cette rédaction n’est pas fortuite mais s’explique par le fait qu’il est plus facile pour un syndic de faire passer en assemblée générale des honoraires qui représentent 5 % de 100.000 € plutôt que d’afficher un coût de 5.000 €.

En effet, le seul montant des honoraires de suivi de travaux peut, dans certains cas, représenter les honoraires annuels du forfait de base, voire plus.

2 - Deuxième aberration, nous ne savons pas quelles sont les taches supplémentaires liées au suivi de travaux qui sont comprises dans ces honoraires. Aucun décret ni arrêté prend la peine de le préciser, impliquant que les syndics se limitent bien souvent à la gestion comptable, au règlement des fournisseurs et à l’envoi des appels de fonds complémentaires.

3 - Nous ne savons pas si l’assiette de calcul des honoraires de suivi de travaux est calculée sur le montant du devis voté ou sur le montant réel facturé, sachant que bien souvent les entreprises ajoutent sur le coût réel 5 % pour faire face aux aléas impliquant d'ailleurs en fin de chantier une régularisation créditrice sur les comptes des copropriétaires.

 4 - Que veut dire : " de proposer un tarif dégressif en fonction de l’importance des travaux" ? Comment estimer son importance ? S’agit-il du montant des travaux, de leur complexité ou bien que le syndic assure ou non la fonction de maitre d’oeuvre ?

Bien sûr, pour les syndics professionnels,  l’importance des travaux  « a été convertie » par le coût des travaux, quand bien même ce dernier n’est pas forcément un indicateur sur leur importance.

5 - Le texte ne précise pas les conditions d’échéance des honoraires de suivi de travaux, ce qui implique que la plupart des syndics considèrent que dès qu’ils sont entamés voire votés, ils sont en droit de prélever l’intégralité des honoraires.

Cela est d’autant plus possible puisqu’ils gèrent les comptes de la copropriété, pouvant à tout moment, se faire un virement sur leur compte bancaire.

Voyons, à présent, la nouvelle mouture de résolution « made in Foncia ».

II – Des honoraires de base sur le montant des devis votés.

Avant d’entrer dans le détail, voici la résolution soumise à l’ordre du jour :

AZERTY

Eh oui, le syndic a verrouillé un point qui pouvait lui faire perdre des honoraires en précisant que c’est sur la base du montant du devis que ses honoraires sont calculés et non sur le montant des travaux facturés.

Or, comme indiqué dans le chapitre précédent, les devis sont volontairement surdimensionnés pour prévoir d’éventuels aléas.

Réfléchissons de manière honnête : la rémunération du syndic liée au suivi de travaux doit être calculée sur le travail effectué qui est estimé à travers la facture établie par la société ou sur la base d’un montant hypothétique figurant sur le devis ?

D’ailleurs, l’article 18-1 A dispose qu’il s’agit « du montant des travaux » et non du montant des travaux votés.

En revanche, la résolution rédigée par le cabinet Foncia ne mentionne pas les taches supplémentaires qu’il doit réaliser en contre partie des honoraires qu’il réclame.

De plus, il ne précise pas les modalités de prélèvement des honoraires. Eh oui, pas folle la guêpe, il ne manquerait plus qu’il indique que ses honoraires seraient prélevés en fonction de l’avancement des travaux.

Il y aurait un risque que la copropriété change de syndic en cours de réalisation de travaux, ne permettant au cabinet Foncia de prélever l’intégralité des honoraires.

Nous allons saisir la répression des fraudes pour ce nouvel abus qui va sans aucun doute attirer d’autres syndics à procéder de même.

Et voilà comment un abus devient une pratique nécessitant, qu’une fois de plus l’ARC  se batte pour demander une modification de la loi afin de corriger des dérives qui n’auraient jamais dû exister.