Il y a d’un côté un contrat type de syndic publié par décret et donc obligatoire et il y a de l’autre la version toute personnelle des syndics professionnels.
Malheureusement le contrat du syndic l’Immobilière des Victoires ne fait pas exception dans l’interprétation fantaisiste qui peut en être fait.
I - Une clause de revalorisation du forfait trompeuse
Le syndic peut avoir un mandat sur trois ans maximum. Ainsi, il est normal qu’il puisse prévoir une augmentation de ses honoraires. Cependant le contrat type est clair, cette hausse ne peut s’appliquer qu’après une durée de douze mois.
Le décret relatif au contrat type laisse donc le choix aux cocontractants, syndic et syndicat, de prévoir la possibilité de réviser chaque année les honoraires du syndic selon modalités à définir.
Malheureusement, cette option a été pervertie par certains syndics.
Voyons plutôt l’exemple du contrat d’Immobilière des Victoires
La clause telle que rédigée implique une hausse des honoraires du syndic non pas au bout d’un an, sachant que le contrat en l’espèce est proposé pour 365 jours, mais au bout de quelques mois.
Le syndicat qui voterait un tel contrat opterait donc pour un forfait révisable à chaque début d’exercice comptable, en contradiction avec les dispositions légales.
La clause est abusive et c’est le syndicat qui en fait les frais.
II - Une clause rémunération des prestations particulières abracadabrante
Le contrat du syndic Immobilière des Victoires comporte également une clause complètement contradictoire en ce qui concerne la rémunération sous forme de vacation des prestations hors forfait.
Tout d’abord il faut rappeler que le contrat type de syndic a été modifié récemment pour être en conformité avec les différentes évolutions législatives : modification des modalités du changement de syndic, possibilité pour un copropriétaire de demander une assemblée générale à sa charge... Une autre clause a été corrigée, sans avoir pour fondement une réforme légale plus large. Celle des honoraires du syndic en dehors de son forfait.
Voici ce que le contrat type prévoit désormais :
Deux petits mots ont été rajoutés : SEUL coût horaire et tarif forfaitaire TOTAL.
Mais les conséquences sont énormes. En effet, les syndics avaient l’habitude de présenter dans leur contrat un inventaire à la Prévert avec par exemple des honoraires différents du comptable à l’assistante, et de 00h à 3h… C’est donc cette pratique qui a été condamnée par le législateur.
Voyons maintenant ce que propose l’Immobilière des Victoires
Au premier regard, le syndic a bien fait ses devoirs et sont présents dans son contrat les deux adjectifs emblématiques.
Mais, parce qu’il y a un mais, le syndic rajoute une majoration des vacations à partir de 20h puis après 22h. Ce faisant il occulte totalement le sens du terme « seul coût horaire ». Il n’y a plus dans le contrat de l’Immobilière des Victoires un seul coût horaire, mais bel et bien trois différents.
L’Immobilière des Victoires qui n’est pas à une contradiction près va plus loin. Le contrat type prévoit que le coût horaire est « appliqué au prorata du temps passé ». Le syndic ne peut donc facturer une heure s’il a effectué une tâche pendant quinze minutes, mais bien uniquement quinze minutes.
Cette règle est bien présente dans le contrat de l’Immobilière des Victoires. Mais ensuite y est ajouté une formule «Toute demi-heure commencée est due ». Appliquée à l’exemple précédent, cela signifie que si le gestionnaire travaille quinze minutes sur une tâche pour la copropriété, il en facturera trente.
En ajoutant au contrat type ces mentions, l’Immobilière des Victoires le pervertit.
Avec de telles incohérences dans un seul et même contrat, c’est à se demander à quel point le cabinet Immobilière des Victoires est fâché avec la langue française.