Plus qu’un abus, il s’agit ici d’une alerte. Hello syndic, le « néo syndic » fait de « copro managers » serait-il une coquille vide?
Un conseil syndical adhérent à l’ARC vigilant a repéré dans les comptes de sa copropriété, administrée par Hello Syndic, des factures étonnantes, provenant d’une société inconnue, directement libellées à l’ordre du syndicat des copropriétaires.
I – Des factures au titre de suivi de sinistres de l’immeuble
Ces factures ont été émises en rafale sur le mois d’août 2020, par la société SINAXIA, pour un total de 1000€ TTC, et concerneraient le suivi de sinistres dégâts des eaux survenus en janvier et février de cette même année.
Oui mais voilà! Le conseil syndical est formel, aucune assemblée générale n’a voté de contrat de prestation de services avec cette entreprise. De même aucun devis de SINAXIA n’a été soumis au conseil syndical pour avis, par le syndic. Ces factures sortent du chapeau, purement et simplement!
Légitimement, le conseil syndical demande des explications à son syndic. Après une brève réponse, c’est directement SINAXIA qui s’adresse aux membres du conseil, en ces termes :
SINAXIA commence par faire l’article de ses prestations et vante l’intérêt de ses interventions. Nous apprenons, à cette occasion, qu’il s’agit d’un cabinet qui intervient « en complément des actions réalisées et prévues par les syndics », dans le cadre de la gestion de sinistres. Sorte de bras armé du syndic en la matière, il agit directement auprès des compagnies d’assurances, des experts, de la fixation des indemnités, pour le compte d’un syndicat des copropriétaires….qui ne lui a rien demandé!
Voici là où les choses deviennent plus sournoises et pourraient démobiliser les conseillers syndicaux dans leur contestation :
SINAXIA nous explique que sa facturation est indolore, puisque calée sur le montant des honoraires du syndic en matière de gestion de sinistre. En vérifiant la clause 7.2.1 du contrat de HELLO SYNDIC, le montant de 96€ TTC / heure est bien mentionné.
Ainsi donc, faire intervenir SINAXIA en lieu et place de HELLO SYNDIC serait bonnet blanc et blanc bonnet, aucun coût supplémentaire ne serait supporté par le syndicat des copropriétaires : à la bonne heure!
Mieux encore, cette facturation serait « intégrée dans les rapports et chiffrages avec les experts »…Est-ce à dire que ces coûts seront pris en charge par la compagnie d’assurance qui indemnisera le sinistre?...C’est que cette phrase laisse supposer, à tort!
II – Mais que fait le syndic ?
« Hello!! Y-a-t-il un pilote dans l’avion?? », c’est la véritable question que l’on se pose.
Car en effet, HELLO SYNDIC, comme tout syndic, a, parmi ses obligations contractuelles, celle de pourvoir à la conservation de l’immeuble, à son entretien (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
En ce sens, le contrat-type de syndic, fixé par décret, prévoit une clause 7.2.4, dédiée au suivi des sinistres de l’immeuble, qui permet au syndic de percevoir une rémunération « hors forfait » à ce titre.
On pourrait se dire que HELLO SYNDIC n’a pas renseigné cette clause, sachant qu’il n’assurerait pas cette prestation. En réalité, HELLO SYNDIC a pris la peine de préciser, proprement et clairement, les honoraires qu’il facturerait en cas de gestion d’un sinistre :
Ainsi HELLO SYNDIC pourrait, en plus de son comparse SINAXIA, réclamer ses 96€ de l’heure pour le suivi de ces dégâts des eaux!!
Mais surtout, il est un point essentiel à rappeler à HELLO SYNDIC : le transfert de cette gestion est tout simplement illégal. L’article 18 IV de la loi du 10 juillet 1965 est très clair : «Seul responsable de sa gestion, [le syndic] ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée. »
HELLO SYNDIC ne peut pas, légalement, déléguer à sa guise, une partie de ses missions à un tiers. Seule l’assemblée générale, statuant à la majorité absolue des membres du syndicat, peut autoriser expressément une telle délégation.
Pour conclure, ce conseil syndical, fort averti, devra réclamer le retrait des factures SINAXIA de ses comptes, qu’il sera hors de question de faire supporter par le syndicat des copropriétaires. L’ARC salue à nouveau le dynamisme, la vigilance et l’implication de ses adhérents, qui font la force de notre association !