Bien que nous analysions quotidiennement des contrats de syndic, nous trouvons toujours des cabinets qui arrivent à innover et à nous dérouter.
Nous sommes d’autant plus attentifs lorsqu’un syndic met en évidence la mention : « conforme au contrat-type du 26 mars 2015 » et encore plus lorsqu’il met en avant le logo d’une chambre professionnelle faisant croire que le contrat est homologué.
Mais voilà, en relisant de plus près le contrat, on s’aperçoit soit qu’il a été retouché, soit qu’il prévoit des clauses qui ont été subtilement ajoutées.
Bien sûr, il ne s’agit pas d’ajouter des mentions qui étendent les obligations du syndic mais pour percevoir de nouvelles rémunérations qui, sont illégales.
A ce titre, voyons le contrat d’ORPI agence du Marché, qui met en exergue le logo de la FNAIM.
A priori, un contrat où tout est conforme…. A priori, avons-nous dit !
I – Une clause ajoutée sans état d’âme.
En parcourant le contrat-type du cabinet ORPI, le premier constat est qu’il ne respecte pas exactement le modèle-type. Ainsi, les tableaux qui présentent les prestations ont disparus.
Certains diront : « cela est pour donner plus de clarté », d’autres diront au contraire, que c’est «pour présenter des paquets d’articles », perdant ainsi toute lisibilité sur les différentes prestations qui peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
Pour que chacun puisse se faire une idée, nous présentons le point 7.2.7 tel qu’il figure dans le contrat-type par rapport à celui figurant dans le contrat ORPI.
Chacun se fera sa propre idée mais pour l’ARC il est évident que la présentation du contrat-type réglementaire est plus transparent qu’une clause qui amalgame l’ensemble des prestations en une phrase.
Là où la situation devient encore plus compliquée est lorsque l’on trouve dans le contrat ORPI un curieux point 7.2.8.
Pourquoi curieux ? Parce que le vrai contrat-type réglementaire issu du décret du 26 mars 2015 modifié par le décret du 02 juillet 2020 s’arrête au point 7.2.7.
Ainsi une clause a été ajoutée dans le contrat du cabinet ORPI.
La question qui reste en suspens est donc de savoir ce qui se cache derrière ce point 7.2.8 : il s’agit tout simplement d’une nouvelle prestation sortie du chapeau du cabinet ORPI avec un libellé abracadabrantesque : « prestation préposée travaux »
Voici la preuve en images :
Nous n’allons pas faire l’erreur d’essayer de comprendre en quoi consiste cette prestation grossière qui est illégale. Le pire est qu’elle ne veut rien dire.
II – Moralité de l’abus
Le conseil syndical devra contrôler attentivement les contrats proposés par les syndics prospectés.
Plusieurs contrats indiquent « conforme à la réglementation » et pourtant présentent des écarts qui peuvent entraîner de graves préjudices y compris financiers pour la copropriété.
Ainsi, avant de contrôler les honoraires, il est indispensable de s’assurer d’avoir un contrat qui est en tous points conforme à celui prévu par le décret du 26 mars 2015, modifié par le contrat du 02 juillet 2020.
La première solution est tout simplement d’aller le récupérer afin de le comparer avec les contrats des syndics prospectés.
Attention, il ne faut pas chercher le décret du 26 mars 2015 mais l’annexe du décret du 17 mars 1967. En effet, le contrat type du 26 mars 2015 a été complété par le décret du 2 juillet 2020 qui figure en annexe du décret du 17 mars 1967.
La deuxième solution est de comparer deux contrats concurrents et relever les clauses qui ne coïncident pas.
En cas d’incohérence, cela implique que l’un des deux contrats, ou les deux, posent problème.
La troisième solution la plus efficace est d’interroger les juristes de l’ARC qui décortiqueront le contrat et vérifieront s’il est en tous points conforme aux dispositions réglementaires.