Décidément dans le milieu des syndics, nous trouvons tous les excès.
Il y a celui qui considère que la loi du 10 juillet 1965 est un conte de fée et ceux qui font plus que la loi, se retrouvant ensuite en difficulté.
A ce titre, nous allons présenter une résolution inscrite dans une convocation d’assemblée générale élaborée par le cabinet Billet-Giraud qui concerne le recouvrement des impayés de charges et qui s’avère en définitive mettre en difficulté aussi bien le syndicat des copropriétaires que le syndic.
Voyons cela de plus près.
I. Une résolution obsolète
Avant d’entrer dans le détail, voici la résolution inscrite dans la convocation d’assemblée générale élaborée par le cabinet Billet-Giraud :
Ainsi, ce syndic fait référence à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, introduite par la loi du 13 décembre 2000 permettant de réclamer la totalité des provisions de charges correspondant au budget prévisionnel.
Mais voilà, le syndic semble oublier que cet article a évolué depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, soit plus de dix-huit ans, permettant au syndic de réclamer au copropriétaire-débiteur non seulement l’intégralité des provisions de charges courantes et travaux échues sur l’exercice, et également les sommes restant dues d’appels de fonds d’exercice précédent après approbation des comptes.
Ainsi ce syndic semble de pas être à jour de ses connaissances légales puisque pour lui l’article 19-2 se limite uniquement aux charges impayées relevant du budget prévisionnel de l’exercice.
Une révision s’impose surtout lorsque l’on demande une autorisation inutile de l’assemblée générale qui concerne des mesures obsolètes.
II. Une autorisation curieuse et dangereuse.
Comme indiqué précédemment, la résolution présentée est obsolète, mais plus que cela cette autorisation est dangereuse.
En effet, il est du devoir du syndic qui est el mandataire de la copropriété de traiter les impayés de charges, n’ayant pas besoin d’obtenir au préalable l’aval de l’assemblée générale.
Cela est clairement prévu dans l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui précise que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision d’assemblée générale (…), une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions de règlement de créances. CQFD.
Cette disposition trouve tout son sens car dans la mesure où un copropriétaire débiteur représente un nombre de voix important, il pourrait s’opposer à toute action judiciaire à son encontre, mettant en péril l’intégrité du syndicat des copropriétaires.
C’est pour cela que le recouvrement des charges reste une prérogative du syndic qui ne nécessite pas de validation préalable de l’assemblée générale.
En revanche, il aurait été plus pertinent pour ce syndic de faire voter un protocole de recouvrement des charges, afin de déterminer avec le syndicat des copropriétaires la méthodologie à mettre en place en définissant la procédure des actes à engager.
Encore un syndic qui est passé à côté de la ligne d’arrivée.