La recherche d’un nouveau syndic n’est pas facile pour les conseillers syndicaux. Une fois les besoins de la copropriété arrêtés, il faut contacter des cabinets puis comparer les contrats entre eux et surtout vérifier leur régularité. C’est comme cela que l’ARC a pris connaissance du contrat du cabinet Terra Immo.
Malheureusement pour nos conseillers, ils sont tombés sur un cabinet qui semble ignorer le contrat type de syndic qui est pourtant d’ordre public.
Nous allons donc pointer les erreurs les plus grossières du contrat, en espérant que ce cabinet se reprenne rapidement.
I Le malheur des uns…
Le syndic a la charge d’administrer l'immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.
Ainsi dans le cadre des sinistres le syndic est en première ligne afin d’agir et assurer la sauvegarde l’immeuble en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires.
Les sinistres et notamment les dégâts des eaux sont l’épine dans le pied des copropriétés. Il faut agir vite auprès de l’assurance et réparer rapidement afin de ne pas aggraver la situation et les charges.
Le contrat type prévoit alors naturellement des honoraires pour le syndic dans le cadre de la gestion des sinistres : en cas de déplacement sur les lieux, en cas de prise de mesures conservatoires, d’assistance aux mesures d’expertise et enfin au niveau du dossier du suivi auprès de l’assureur.
Par contre, le premier contact auprès de l’assureur, la déclaration de sinistre, est comprise dans le forfait du syndic. Le contrat de Terra Immo reproduit bien cette exigence :
Et pourtant une surprise attend le lecteur qui poursuit plus avant le contrat :
Ainsi pour toute déclaration de sinistre auprès de l’assurance de l’immeuble ou auprès de l’assurance dommage ouvrage, le syndic imputera un forfait à la copropriété.
Le syndicat qui devrait être épargné d’une facturation supplémentaire – en plus du sinistre constaté, de la réparation, de la facturation du syndic au temps passé pour son suivi et de l’augmentation du contrat d’assurance immeuble en début d’année – ne l’est pas ici.
Cette clause est illégale et doit absolument être retirée.
II La vente, une mine d’or pour Terra Immo
En cas de vente d’un lot de copropriété, le syndic a des obligations légales à remplir. Les copropriétaires sont donc parfois pris en otage et ont l’impression de ne pas pouvoir échapper à des prestations du syndic qui ne peuvent être que payantes.
Voici ce qu’avance Terra Immo dans son contrat :
Nous avons plusieurs fois abordé le sujet des documents exigés aux copropriétaires en cas de vente d’un lot (article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation), ce que les syndics ont décidé d’appeler « pré état daté ». Le Conseil supérieur du notariat lui-même ne reconnait pas la nécessité d’une intervention du syndic à ce stade. Ce sont des documents que le copropriétaire peut obtenir seul. Ici, le syndic mentionne sans complexe dans son contrat ce document qui n’a pas d’existence légale et prévient le copropriétaire en amont que ce sera ce tarif qui sera appliqué à sa demande – 240€ TTC.
Ensuite vient l’état daté et la facturation est de 380 € TTC en application du décret n° 2020-153 du 21 février 2020. Rappelons que les syndics ont toute latitude pour prévoir un forfait inférieur mais ne soyons pas plus loyaliste ici.
Par contre là où le contrat de Terra Immo est une nouvelle fois en situation d’illégalité est à la ligne suivante : une réactualisation de l’état daté à plus de trente jours. Le maximum légal n’est pas suffisant, Terra Immo décide de facturer chaque réactualisation à 150€ TTC !
Enfin n’oublions pas la facturation du certificat de l’article 20II que le cabinet Terra Immo, complètement décomplexé, rajoute à son tableau de chasse des illégalités. Cette prestation n’est pas prévue par le contrat type, et c’est même le Conseil d’Etat qui par un arrêt du 5 octobre 2016 a constaté la nullité de ces honoraires.
Mises bout à bout, ces petites sommes frauduleuses s’élèvent à minima à un total de 240 + 150 + 48 = 438€. Sans même parler des honoraires légaux auxquels a droit le syndic en cas de mutation.
Tout cela pour dire que le contrat de Terra Immo est une mine d’or d’illégalités pour l’ARC et une mine d’or tout court pour Terra Immo.
En conclusion, finit de jouer et je reprends le même conseil prodigué à nos adhérents : passez votre chemin face à un tel contrat.