Nous ne pensions pas que l’analyse des pratiques de syndics professionnels nous conduirait à nous glisser dans la peau d’un ophtalmologue, afin de dresser un diagnostic sur la pathologie oculaire d’un des leurs.
Grâce à la consultation du 6 mai 2022, NEXITY Besançon nous a permis d’établir le trouble de vision affectant leur département copropriété : la diplopie.
I. Diplopie de NEXITY Besançon sur les procédures contentieuses
Dans l’optique de la préparation de l’assemblée générale annuelle 2022, le conseil syndical d’une résidence sise à Besançon (25), gérée par NEXITY, sollicite des précisions de ce syndic sur la facturation de ses frais et honoraires sur l’année 2021.
Le premier poste qui interpelle cet organe collégial de contrôle et d’assistance du syndic (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965) correspond aux frais de recouvrement des provisions et charges auprès d’un copropriétaire défaillant.
Le conseil syndical constate que si NEXITY Besançon a bien appliqué au copropriétaire débiteur les frais nécessaires au recouvrement à compter de la mise en demeure, celle-ci comprise (art.10-1 de la loi du 10 juillet 1965), il a également imputé à ce titre des honoraires au syndicat pour le suivi de la procédure contentieuse initiée postérieurement (vacation horaire de 100 € T.T.C.).
Sceptique quant à ce doublon, la réponse écrite du 6 mai 2022 de leur gestionnaire de copropriété ôte tout doute quant à leur trouble de vision.
En effet, ce préposé du syndic justifie la facturation de ces frais annexes au syndicat par le point 7.2.6 de leur contrat, conforme, selon lui, à la trame type instituée par le décret du 26 mars 2015.
Or, l’intitulé de cette disposition réglementaire souligne justement qu’elle s’applique pour le suivi des contentieux du syndic hors recouvrement.
En effet, s’agissant de ce volet précis des prestations particulières du syndic, il bénéficie d’un cadre dédié, le point 9.
Cette perception de NEXITY Besançon est d’autant plus inquiétante, que le syndic peut uniquement facturer des honoraires pour le suivi du contentieux recouvrement :
- au copropriétaire débiteur ;
- en cas de diligences exceptionnelles telles que la saisie immobilière de son lot, procédure spécifique non évoquée en l’espèce.
Pour rappel, l’action contentieuse en saisie immobilière suppose, pour le créancier poursuivant, de disposer préalablement d’une décision justice de condamnation en paiement qu’il n’est pas parvenu à faire exécuter auprès du débiteur par les voies ordinaires (saisie sur compte bancaire, salaire ou loyer).
II. Diplopie de NEXITY Besançon sur les frais d’expédition
Cette vision biaisée de NEXITY Besançon ne s’arrête pas là puisqu’elle affecte également les frais d’envoi des documents du syndicat aux copropriétaires, notamment la notification de la convocation de l’assemblée, ainsi que de son procès-verbal aux opposants et défaillants (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).
Le décret du 26 mars 2015 sur le contrat prévoit effectivement que les honoraires de gestion courante du syndic (forfait de base) s’entendent hors frais d’expédition.
Autrement dit, le syndic peut facturer au syndicat le coût de revient de cette prestation, que cette diffusion s’opère par la voie traditionnelle (frais d’affranchissement de la lettre recommandée) ou exceptionnelle (frais d’acheminement par une entreprise privée).
Ce trouble dédoublé de NEXITY Besançon se révèle d’autant plus préoccupant qu’il appréhende une même tâche comme disparate, à savoir :
- le fait de recourir à un prestataire extérieur (PARAGON) pour la notification du même document ;
- l’option réglementaire d’envoi énoncée par le point 7.2.1. (affranchissement ou acheminement, reproduite au demeurant dans son contrat de mandat (copie ci-dessus) comme une facturation cumulative (affranchissement et acheminement).
Les conseils syndicaux et copropriétaires ne doivent pas se laisser guider aveuglement par un syndic tel que NEXITY Besançon, ou tout du moins l’inviter à se procurer promptement la paire de lunettes appropriée.
Plus sérieusement, il faut exiger de ces prétendus professionnels de l’immobilier, le remboursement au syndicat des honoraires et frais indus. Dans la négative, les copropriétaires devront rejeter en assemblée, à minima, les dépenses irrégulières imputées par le syndic dans les comptes clos du syndicat, présentés pour approbation.