Décidemment, au sien des grands groupes de syndic il doit y avoir des services dédiés à réfléchir à comment percevoir encore plus d’honoraires même si cela ne répond pas à la loi et lèse les syndicats des copropriétaires. A ce titre, nous allons mettre en évidence comment et sur quoi le cabinet NEXITY calcule ses honoraires de suivi de travaux qui sont, à présent, devenus suivi d’opération. Mais avant cela, faisons un bref rappel du cadre légal en matière de possibilités pour un syndic professionnel de réclamer des honoraires dits de suivi de travaux. Cette explication nous permettra de rappeler à NEXITY la loi et surtout de mieux comprendre la grossièreté de l’illégalité commise par ce groupe qui, rappelons-le, siège au Conseil National de la Transition et de la Gestion Immobilières (CNTGI).
I – Une rémunération complémentaire pour le suivi des travaux
Le chapitre III de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour le syndic professionnel de réclamer des honoraires complémentaires pour le suivi de travaux.
Cette rémunération doit être votée par l’assemblée générale, après avoir pris connaissance des taches supplémentaires que le syndic s’engage à réaliser.
Ce même article précise que le montant doit être exprimé en pourcentage du montant HT des travaux.
Pour une totale transparence, voici l’alinéa dans son intégralité :
« III.- Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires(…)peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution. »
Mais voilà, même quand les dispositions légales paraissent simples à la « comprenette » on s’aperçoit qu’avec le groupe NEXITY tout se complexifie avec toujours le même objectif : facturer un peu, beaucoup plus que la loi ne l’autorise.
Voyons cela en détail à travers le procès-verbal établi par NEXITY qui, comme nous allons le constater, a bien calculé son coup.
II – Une rémunération cumulée
Pour bien comprendre l’abus, voire l’illégalité, il faut tout d’abord partir des résolutions précédentes à celles liées au vote des honoraires de suivi de travaux du syndic.
Nous avons :
- Le vote de ravalement des façades,
- Le vote de la désignation d’un maitre d’œuvre,
- La souscription d’une assurance dommage-ouvrage :
C’est uniquement après ces trois résolutions qu’est abordée la question de la rémunération du syndic pour son suivi des travaux avec une subtilité qu’il est difficilement possible d’identifier et qui pourtant fait toute la différence.
Avant d’entrer dans le détail, voici la résolution proposée :
La question qui reste en suspens est de comprendre pourquoi la résolution relative aux honoraires du syndic intervient après le vote de la souscription de l’assurance dommage-ouvrage et de la désignation du maître d’œuvre.
La réponse est simple puisqu’elle est directement donnée par le groupe NEXITY : la rémunération de 1,5 % n’est pas uniquement calculée sur le coût des travaux de ravalement, ce qui représente déjà un montant de 3.994 € mais sur le coût de l’ensemble de l’opération incluant le montant des honoraires du maître d’œuvre et de l’assurance dommage-ouvrage, soit un coût 5.580,73 €.
D’ailleurs, en relisant attentivement la résolution relative aux honoraires du syndic, il précise de manière sournoise que le montant de ses honoraires est calculé non pas sur celui des travaux mais sur « l’opération ».
Cette entourloupe est d’ailleurs confirmée par le gestionnaire à travers un mail d’explication, dont voici la copie :
Et voilà comment récupérer plus de 5.580 € TTC d’honoraires complémentaires avec une méthode «tordue » qui consiste à plier les dispositions légales en transformant le terme « le montant hors taxe des travaux » par le « montant hors taxes de l’opération ».
Au-delà de l’illégalité de cette résolution, comment ce grand groupe de syndics peut justifier de percevoir une rémunération calculée sur la souscription d’une assurance dommage-ouvrage ?
Pire encore : comment expliquer que le syndic perçoive des honoraires sur la rémunération du maître d’œuvre alors que justement ce dernier réduit les obligations et la responsabilité du syndic ?
Bref, une aberration qui, malgré tout, permet au syndic de récupérer encore et encore et toujours des rémunérations complémentaires.
Moralité de l’histoire : si ce syndic sait pertinemment qu’il ne sera pas inquiété par des sanctions, cela impose au conseil syndical de redoubler de vigilance en inscrivant la question de la rémunération du syndic à la suite du vote des travaux.