Après 36 ans à confronter les pratiques des syndics professionnels, nous pensions avoir tout vu. Il nous faut cependant leur reconnaitre des capacités inventives quasi surhumaines.
La palme du jour revient au syndic niçois SOGIM IVALDI pour ses aptitudes spatio-temporelles et divinatoires dignes des plus grands magiciens de l’ère moderne.
Il mérite à ce titre un double encart de l’ARC sur son site internet, l’un diffusé dans l’onglet jurisprudence, le second dans le cadre de nos abus.
I. SOGIM IVALDI : prédispositions à accélérer le temps
Ce syndic professionnel convoque en assemblée générale annuelle, hors présentiel, les copropriétaires d’une résidence niçoise.
SOGIM IVALDI décide, que les copropriétaires pourront exclusivement exprimer leur choix, à cette réunion du syndicat, par le biais du formulaire de vote par correspondance.
Certains d’entre eux s’interrogent légitimement sur la régularité des formulaires retenus par ce syndic, en raison de leur date de réception auprès de son cabinet révélée par leurs émetteurs.
En effet, ces derniers attestent avoir transmis leur document au syndic entre le 1er et le 3 février 2021, pourtant pris en compte par SOGIM IVALDI dans le décompte des voix de l’assemblée du 4 février 2021.
Or, l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 impose un délai minimal réglementaire de réception des formulaires de vote par correspondance des copropriétaires à l’assemblée générale par le syndic. Il porte celui-ci à trois jours francs avant la tenue de cette réunion.
Il en résulte, que la date butoir pour l’acceptation par SOGIM IVALDI des formulaires de vote par correspondance des copropriétaires à l’assemblée du 4 février 2021 s’établit donc au 31 janvier 2021.
II. SOGIM IVALDI : propension à lire dans les pensées des copropriétaires
Il appartient à tout syndic d’établir le formulaire de vote par correspondance à l’assemblée conformément à une trame réglementaire (arrêté du 2 juillet 2020).
Il s’agit pour le syndic, pour la réunion du syndicat concernée, d’indiquer sa date, lieu (en cas de présentiel), ainsi que son objet (ordre du jour) et de l’annexer à la convocation de l’assemblée qu’il notifie aux copropriétaires (art. 11 du décret du 17 mars 1967).
Il appartient pour leur part aux copropriétaires de le compléter, en indiquant leur nom, domicile, le lieu, date, paraphe, et surtout en manifestant leur choix sur chacune des questions inscrites à l’ordre du jour. Cette expression prend la forme d’une croix pour chaque question dans l’une des trois cases dédiée et intitulée réglementairement : POUR, CONTRE, ABSTENTION.
Là encore, ces copropriétaires se questionnent fort logiquement sur la légalité du décompte des voix des copropriétaires par SOGIM IVALDI. L’interrogation porte notamment sur la question n° 7 de l’assemblée du 4 février 2021 relative à la désignation de celui-ci à un nouveau mandat de syndic, bien évidemment adoptée au cours de cette réunion.
Ce doute compréhensible s’explique par le fait, qu’un copropriétaire s’aperçoit de son omission à cocher toutes les cases du formulaire de vote par correspondance transmis à SOGIM IVALDI.
Or, dans l’original du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 février 2021, rédigé par celui-ci en sa qualité de secrétaire de séance, ce copropriétaire apparait comme votant favorable à la nomination de SOGIM IVALDI à la fonction de syndic.
Cette élection de SOGIM IVALDI à un nouveau mandat de syndic résulte de tous ces tours de passe-passe (comptabilisation de formulaires hors délai, rajout de croix en lieu et place du copropriétaire). Ce professionnel de l’immobilier semble avoir raté sa vocation.
Ce comportement ubuesque de SOGIM IVALDI doit interpeller tous les copropriétaires, sur la nécessité de leur vigilance, lorsqu’ils complètent et transmettent, au syndic en exercice, leur formulaire de vote par correspondance pour l’assemblée concernée.
Si cette communication se fait par voie électronique, il est pertinent de conserver le courriel d’expédition avec sa pièce jointe. De même, il se révèle fortement conseillé de mettre en copie les conseillers syndicaux, ces membres assurant pour la plupart la présidence de séance ou son assistanat (scrutateurs).
En procédant de la sorte cela facilitera les corrections préalables, voire l’action judiciaire ultérieure en nullité, si la rectification antérieure s’avère irréalisable (en cas par exemple d’assemblée hors présentiel).