Si des syndics professionnels retiennent la leçon à nos dénonciations de leurs manquements, d’autres s’entêtent malheureusement.
A travers la convocation d’une assemblée générale du 28 octobre 2022, le syndic SAGETRIM nous offre la continuité de son panel d’inaptitudes.
I. Infractions aux délais et seuils réglementaires de la convocation de l’assemblée
Le syndic SAGETRIM convoque les copropriétaires d’une résidence antillaise à leur assemblée annuelle, fixée au 28 juin 2022.
Elle comporte, en première page, les prescriptions impératives énoncées par l’article 9 du décret du 17 mars 1967, à savoir le jour, la date, le lieu et l’heure de commencement de cette réunion.
Ces informations réglementaires, destinées à la participation des copropriétaires ou de leur mandataire, se doivent donc d’être précises.
Or, SAGETRIM prévoit, dans ce même document introductif, l’éventualité d’une seconde assemblée générale, avec un ordre du jour identique, dans l’hypothèse où les majorités licites ne seraient pas réunies.
Cette option se révèle parfaitement irrégulière pour diverses raisons (CA, Toulouse, 25 avril 2022, n° 21 - 04028).
Tout d’abord, la convocation d’une assemblée implique le respect d’un délai minimal de 21 jours, entre le lendemain de la première présentation de sa notification à tous les copropriétaires et le jour de la réunion du syndicat (art. 9 du décret du 17 mars 1967).
Ensuite, la notification de la convocation aux copropriétaires doit impérativement comporter, les questions, le projet de résolution associé, ainsi que les pièces nécessaires à leur adoption (art. 11 du décret du 17 mars 1967).
Enfin, la convocation doit notamment indiquer l’heure exacte de commencement de l’assemblée. SAGETRIM recourt pourtant à une formule indécise : «...et au moins 1h après l’heure de la première convocation.. »
SAGETRIM n’étant pas à une inexactitude près, il souligne que le représentant de copropriétaires absents doit se conformer à un seuil maximal de 5 % des voix du syndicat, au-delà de trois mandats.
Cette affirmation est doublement erronée. L’article 22 du décret du 17 mars 1967 établit un ratio maximal de 10 % des voix du syndicat à partir du 4ème pouvoir, ramené à 15 % jusqu’au 31 juillet 2022 (art. 22-4 de l’ordonnance du 25 mars 2020).
II. Irrégularités de son ordre du jour et du formulaire de vote par correspondance
Cette assemblée doit, entre autres, se prononcer sur la désignation du syndic. Dans la rédaction du projet de résolution correspondant, SAGETRIM évoque la prorogation du mandat du dernier, si la majorité licite n’est pas atteinte. Ce mandat se poursuit selon lui jusqu’à la prochaine assemblée devant délibérer sur cette question à la majorité de l’article 24.
Là encore ces allégations s’avèrent strictement irrégulières.
L’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose, que le syndic est élu en assemblée selon la proposition de contrat de mandat jointe à la convocation stipulant sa durée, ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.
La jurisprudence souligne, qu’il ne peut y avoir de prolongation du dernier mandat, en l’absence de décision spécifique et explicite d’une assemblée, préalablement à son expiration, CA Paris 23e ch. 17 janvier 2008, n° 07 - 05496.
La nomination d’un syndic requière en première lecture la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires (art. 25 alinéa c de la loi du 10 juillet 1965).
L’article 25-1 du même texte prévoit cependant, que si la question n’a pas réuni la majorité suffisante en première lecture, mais au moins le tiers des voix du syndicat, un second vote doit être opéré à la majorité relative de l’article 24 au cours de cette même réunion.
Le syndic obtenant une majorité relative (plus de oui que de non) est alors déclaré élu en seconde lecture par le président de séance.
SAGETRIM n’est vraiment pas à la page.
Si la désignation du syndic pouvait faire automatiquement l’objet de la passerelle à la majorité de l’article 24 lors d’une nouvelle assemblée (se tenant à maxima dans les trois de la réunion antérieure), cela :
- supposait que le syndic jouisse d’un mandat non échu au moment de la notification de cette nouvelle convocation ;
- résultait du régime dérogatoire de l’article 19 du décret du 17 mars 1967, abrogé par un décret du 2 juillet 2020.
SAGETRIM annexe enfin dans la convocation de cette assemblée du 28 juin 2022, le formulaire de vote par correspondance par lequel les copropriétaires peuvent exprimer directement leur choix de manière anticipée, en cochant pour chaque question : OUI, NON, ou ABSTENTION.
L’article 9 bis du décret du 17 mars 1967 souligne, que la prise en compte de ce document par le syndic implique sa réception a minima 3 jours francs avant la date de l’assemblée.
SAGETRIM fixe cette date butoir au 23 juin 2022 pour une réunion du syndicat au 28 juin 2022.
Ce décompte se révèle inexact, l’application de 3 jours francs pour une assemblée au 28 juin 2022 correspondant au 24 juin 2022 (TJ, Nice, 11 avril 2022, n° 21 - 02072).
Le formulaire doit enfin contenir expressément la ligne réservée à la seconde délibération à une majorité réduite à cette même assemblée, lorsque la passerelle légale est envisageable (TJ, Orléans, 5 mai 2021, n° 21 - 00417).
Bien évidemment SAGETRIM omet la présentation adéquate au document édité par ses soins.
Il est désespérant de constater le caractère chronique des approximations de syndics professionnels tels SAGETRIM.
Ces carences continuelles se révèlent dangereuses pour les syndicats, puisqu’elles peuvent les
exposer à des contestations judiciaires légitimes de l’assemblée par des copropriétaires opposants ou défaillants.
Sans en arriver à cet extrême, des copropriétaires peuvent tout bonnement se résigner à une cessation anticipée ou à terme du mandat d’un syndic aussi incompétent.