Décidément, il y a des abus qui nous paraissent invraisemblables tellement la pratique paraît décalée du cadre légal et réglementaire.
Pour mettre en évidence la situation, nous allons travailler par étapes à partir de la résolution rédigée par le cabinet WHITE BIRD sur la question de la délégation de pouvoirs étendus donnés au conseil syndical.
Avant cela, revoyons brièvement les modalités juridiques pour que l’assemblée générale puisse être à même de voter une délégation de pouvoirs étendus donnés au conseil syndical.
I – Une délégation de pouvoirs encadrée légalement et réglementairement
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité à l’assemblée générale de voter une délégation de pouvoirs au conseil syndical pour que ce dernier puisse prendre tout ou partie des décisions qui relèvent de l’article 24.
Ainsi, l’assemblée générale peut acter que les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble soient validés par le conseil syndical.
L’article 26-1 du décret du 17 mars 1967 encadre ce dispositif en distinguant lorsque la délégation de pouvoirs est donnée pour des dépenses de gestion courante ou pour des travaux hors budget.
En ce qui concerne les dépenses de gestion courante, le budget donné au conseil syndical doit figurer dans une ligne spécifique présentant le budget prévisionnel à voter.
Le plan comptable appliqué à la copropriété a prévu un compte spécifique à cet usage qui est le « compte 65-montants spécifiques alloués au conseil syndical au sein du budget prévisionnel pour l’exercice de sa délégation de pouvoirs, en application de l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Ce budget se veut global et est sensé inclure toutes les dépenses de gestion courante.
En revanche, pour éviter des dérives en matière de délégation de travaux hors budget donnée au conseil syndical, l’assemblée générale doit définir l’opération de travaux en fixant un montant maximum pour chacune d’elles.
Ainsi, les pouvoirs publics ont pris des mesures de précaution en étant plus stricts en matière de délégation étendue liée à des travaux que pour des dépenses de gestion courante.
Pour une totale transparence, voici l’intégralité de l’article 26-1 :
Article 26-1
Pour l'application des dispositions de l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965, un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l'exercice de sa délégation de pouvoirs.
Par dérogation à l'alinéa précédent, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l'assemblée générale précise le montant maximum alloué pour chacune d'elles. Les sommes afférentes à ces dépenses sont appelées selon les mêmes modalités que celles prévues au second alinéa du I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Après ce rappel, voyons comment le cabinet WHITE BIRD rédige sa résolution.
II - Une résolution incohérente et dangereuse
Voici la résolution soumise à l’ordre du jour :
Tout d’abord, on constate que la résolution se veut extrêmement large puisqu’il est mentionné que « le conseil syndical peut prendre toutes décisions y compris celle d’engager des travaux non prévus au budget ».
Or, comme le précise l’article 26-1 du décret du 17 mars 1967, l’assemblée générale ne peut pas accorder un blanc sein au conseil syndical pour des travaux non prévus au budget prévisionnel devant définir le type d’opération ainsi que le montant alloué.
Plus grave encore, ce syndic ne perd pas le nord puisqu’il prévoit déjà dans la résolution sa rémunération, en cas de travaux hors budget engagés par le conseil syndical, qui est fixée à 3,5 % du montant HT des travaux, avec un minimum fixé à 180 € TTC.
Au-delà du fait que cette résolution est gigogne puisqu’elle valide d’une part la délégation de pouvoirs et les honoraires du syndic, elle est illégale car les honoraires sont fixés sans connaître le montant des travaux.
Ainsi, cette résolution est à bannir afin d’éviter toute dérive budgétaire et surtout une contestation par un copropriétaire opposant en considérant que cette résolution n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires.