Décidemment, même quand les problèmes ne sont pas censés exister, les syndics arrivent à les inventer.
Voyons un nouvel abus concernant le faux pré-état-daté et pourquoi l’ARC est très vigilante sur l’ensemble des bavures concernant ce type de facturations.
Avant cela, reprécisons les fondamentaux concernant le faux pré-état-daté avant de mettre en évidence le nouvel abus constaté commis par le cabinet SAINT-LAMBERT.
I – Le cadre légal
Pour la énième fois, nous rappelons que le faux pré-état-daté n’existe pas. Il s’agit d’une usurpation de libellé afin de le confondre avec l’état-daté.
Pour mémoire, avant la promesse de vente, le copropriétaire vendeur (et non le syndic) doit remettre à l’acquéreur plusieurs informations comptables concernant la copropriété et sa situation personnelle.
Le décret du 23 mai 2019 impose au syndic de mettre à la disposition des copropriétaires dans son espace dématérialisé (extranet) plusieurs informations comptables afin que ce dernier puisse répondre aux exigences légales.
Nombreux syndics professionnels ne mettent volontairement pas ces informations, incitant voire contraignant le copropriétaire vendeur à passer par eux pour fournir ces données.
Grâce à ce procédé, le syndic peut proposer une prestation qui sort de son mandat puisqu’il s’agit d’une tâche qui ne relève pas de ses fonctions de syndic, définies à travers le contrat-type.
C’est d’ailleurs pour cela que le syndic est contraint d’obtenir la validation préalable d’un devis qui doit être signé par le copropriétaire vendeur afin de pouvoir réaliser cette prestation qui est généralement facturée plus chère que l’état-daté.
II – Une facture qui ne doit pas passer par le compte comptable du copropriétaire
Avant d’entrer dans le détail, voici l’état du compte individuel d’un copropriétaire vendeur qui est géré par le cabinet SAINT-LAMBERT :
Que constatons-nous ?
La facturation du pré-état daté d’un montant de 432 € figure dans la situation comptable du compte du copropriétaire.
Ainsi, ce syndic a considéré que cette prestation entrait dans sa mission de syndic, pouvant l’amalgamer avec les appels de fonds et les règlements effectués par le copropriétaire.
Grâce à cet abus, le syndic pourra facturer des lettres de relance, ou pire, des frais de mise en demeure, dans le cas où le copropriétaire-vendeur serait en retard de paiement du faux pré-état daté.
C’est d’ailleurs ce qu’il indique en bas de l’appel de fonds.
Pire que cela, si le copropriétaire ne paye pas cette prestation, le syndic pourra l’inscrire dans l’état daté comme étant une dette son égard.
Voilà pourquoi il n’est jamais bon de confondre syndic mandataire avec syndic prestataire.
Bien souvent, ils amalgament les statuts pour tirer la situation à leur avantage.