Décidemment avec les syndics professionnels il faut avoir les yeux partout.
C’est simple, chaque facture qu’ils produisent à l’égard du syndicat des copropriétaires mandant, doit être contrôlée au laser.
Et pour cause, en regardant bien, il y souvent un abus, au pire, une illégalité.
Les sources sont nombreuses et alimentent en permanence le site internet de l’ARC à travers notre rubrique « abus ».
A ce titre, voyons la nouvelle facture du cabinet SEGINE concernant des prestations liées à l’assemblée générale et nous allons
Nous comprendrons alors pourquoi il est indispensable d’être vigilant en interrogeant les experts de l’ARC sur toute action ou facturation suspecte du syndic.
Avant de présenter l’illégalité, faisons un rappel des dispositions légales, et plus particulièrement du point 7.1.2 du contrat-type en matière de facturation et d’intervention des collaborateurs du syndic au cours d’une assemblée générale d’une copropriété mandante.
I – Une facturation en fonction de la clause retenue
Le point 7.1.2 du contrat-type définit les modalités d’organisation et tenue d’assemblée générale comprises dans le forfait de base.
A ce titre, est indiquée la plage horaire de tenue de l’assemblée générale comprise dans le forfait.
En second lieu, il est précisé que dans le forfait est comprise l’intervention « du seul syndic » ou bien « d’un ou plusieurs préposés » de ce dernier.
A partir du moment où l’option « le syndic » est rayée, cela implique que l’intervention d’un ou plusieurs préposés au cours de l’assemblée générale ne peut pas faire l’objet d’une facturation supplémentaire, du fait que la présence du collaborateur a déjà été estimée dans le montant des honoraires
C’est d’ailleurs ce que prévoit le contrat du cabinet SEGINE, signé auprès d’une copropriété, dont voici l’extrait :
Et pourtant, comme on va le constater, il y a le contrat et la réalité.
II – Une facturation des préposés
Comme on peut le constater à travers la clause du contrat SEGINE indiquée précédemment, , est compris dans le forfait la tenue d’une d’assemblée générale entre 9h00 et 21h00 pour une durée de trois heures.
Malgré cette clause contractuelle, voici la facture du syndic que le conseil syndical a relevé lors du contrôle des comptes :
Eh oui, est facturée l’intervention du collaborateur pour une durée de trois heures en décomposant deux heures entre 18h00 et 20h00 à un coût de 323,66 € et une heure entre 20h00 et 21h00, à un coût de 242,75 €, soit une facture totale de 566,41 € TTC.
Ainsi, ce syndic facture l’intervention d’un collaborateur, qui pourtant était déjà comprise dans le forfait de base, mais en plus, majore le tarif horaire au-delà de 20h00 alors que cela est illégal car non prévu par le contrat-type.
Mais, comme souvent avec les syndics, une illégalité peut en cacher une autre, à l’instar des poupées russes.
Et pour cause, voyons comment est rédigé le point 7.2.1 concernant la facturation des heures d’intervention non comprises dans le forfait.
Essayons de lister les illégalités :
Au premier regard, rien ne semble suspect.
Et pourtant, au-delà de la majoration des heures, ce syndic a pris la liberté de modifier la rédaction originelle de cette clause qui, rappelons-le, est définie par voie réglementaire.
En effet, la clause originelle précise que lorsque le syndic facture des heures, celles-ci doivent être calculées au prorata du temps passé.
Voici la preuve en images :
Or, la clause prévue dans le contrat du cabinet SEGINE précise que « toute demi-heure consommée est due ». Cela est donc en totale contradiction avec la « vraie » disposition du contrat-type.
Pour résumer, le cabinet SEGINE a, de manière illégale :
- facturé les préposés puisque cela était compris dans le forfait,
- prévu un tarif différent en fonction des heures d’intervention,
- prévu dans son contrat une mention non conforme qui précise : « toute demi-heure consommée est due »,
Pour finir, et cerise sur le gâteau : si ce syndic, mandataire de la copropriété, ne se paye pas sa propre facture dans les délais, la copropriété devra payer une indemnité de 40 €.
En effet, dans la facture établie par le cabinet SEGINE, figure la mention suivante :
« Tout retard de paiement entraîne l'exigibilité d'une indemnité forfaitaire de recouvrement de 40€. Toutefois, ces pénalités ne seront dues que moyennant mise en demeure de payer faisant état de notre décision de les réclamer. Il n'est pas accordé d'escompte en cas de paiement anticipé ».
Pour les sceptiques, voici la preuve en images :
Espérons que le syndic ne va pas volontairement retarder le règlement de la facture pour se faire un bénéfice de 40 €, que dis-je, 40 € + 566,41 €.