Une des principales vertus de la publication « des abus » est qu’elle permet en priorité aux conseillers syndicaux et copropriétaires d’être avertis, évitant ainsi de tomber dans les pièges des professionnels et en particulier des syndics.
Pour cela, l’ARC essaye d’étudier chaque document émanant des syndics afin de vérifier s’ils ne dissimulent pas un abus ou pire, une illégalité qui préjudicie le syndicat des copropriétaires.
A ce titre, nous allons mettre en évidence le contrat du cabinet CENTURY 21 signé en février 2022 et qui recèle plusieurs informations sur l’état d’esprit « de la maison » et plus généralement des syndics.
Allons par étapes pour bien comprendre le contexte.
I – Des modalités de facturation différentes
Avant d’entrer dans les détails, voici comment est présenté le point 7.2.7 du contrat-type du contrat de CENTURY 21 :
Le premier constat est que ce syndic prévoit plusieurs modalités de règlements :
au montant fixe,
au tarif horaire,
au nombre de lots,
au pourcentage du montant,
ou bien encore en fonction du tarif fixé par l’assemblée générale.
A travers cet article, nous n’allons pas nous focaliser sur la légalité de ces modalités de facturation car, en effet, seules deux conditions sont prévues dans le contrat-type réglementaire, à savoir un coût unique soit à la vacation horaire.
Néanmoins, il est intéressant de comprendre la logique commerciale.
En effet, pourquoi ce syndic a choisi de multiplier ses modalités de rémunération sans se conformer aux exigences réglementaires.
Selon nous, cela s’explique par une raison simple : optimiser sa rémunération.
En effet, sachant que l’immatriculation initiale de la copropriété se fait environ en une demi-heure selon les dires de l’ANAH, il ne serait pas intéressant pour ce syndic de prévoir un tarif au taux horaire.
Il est, en effet, plus profitable de prévoir un tarif au lot qui est fixé à 7 €. Faisons un calcul rapide : pour une copropriété de 100 lots, la facture serait donc de 700 € alors qu’au temps passé il ne pourrait facturer 54 € du fait que le tarif horaire est de 108 €.
Idem, il est préférable de réclamer 5 % du montant des subventions réclamées qui en définitive peuvent représenter plusieurs milliers d’euros que de facturer au temps passé.
En revanche, il est plus lucratif de facturer au temps passé la représentation du syndicat qui peut prendre beaucoup de temps, plutôt que de prévoir un coût fixe qui pourrait ne pas être rentable.
Ainsi, au-delà de l’illégalité de ces multiples modalités de rémunération, se cache la véritable stratégie commerciale des syndics à savoir, adapter le mode de facturation en fonction de la tâche pour toujours être super gagnant.
II – Une illégalité subtile
Le contrat de syndic prévoit dans son point 9 les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires.
Il s’agit notamment du suivi du dossier transmis à l’avocat, et surtout en cas de demande par un copropriétaire de convoquer une assemblée générale pour défendre ses droits et obligations.
Avant de comprendre la subtilité, voici les modalités de facturation prévues dans le contrat du cabinet CENTURY 21 en matière de frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires :
Que constatons-nous ?
Le suivi du dossier transmis à l’avocat ou bien la préparation de la tenue d’une assemblée générale demandée par le copropriétaire, sont facturés non pas à prix forfaitaire mais au temps passé.
Or, ce type de modalités de facturation est illégal puisqu’il est prévu uniquement pour les prestations complémentaires figurant au point 7.2.
7.2. Les prestations particulières pouvant donner lieu à rémunération complémentaire
7.2.1. Modalités de rémunération des prestations particulières
La rémunération due au syndic professionnel au titre des prestations particulières, à l'exception de celles citées au 7.2.5, est calculée pour chacune d'elles :
-soit en application du seul coût horaire ci-dessous, appliqué au prorata du temps passé : ... €/ heure hors taxes, soit ... €/ heure toutes taxes comprises ;
- soit en application du tarif forfaitaire total convenu par les parties, exprimé hors taxes et toutes taxes comprises.
Par conséquent, les prestations figurant au point 9 ne bénéficient de ces types de modalités de facturations ne pouvant indiquer qu’un montant fixe.
Cette dichotomie de régime s’explique simplement par le fait que le syndic impute directement sa prestation sur le compte du copropriétaire devant, par conséquent, lui
Une subtilité qui peut faire toute la différence.