Et nous revoilà repartis six ans en arrière avec le décret du 26 mars 2015 qui a défini le modèle-type du contrat-type.
Et pour cause, nous avons encore des syndics professionnels qui, en 2022, semblent ne pas avoir compris les modalités d’élection du syndic et de renouvellement de son mandat.
Le grand élu de ce jour est le cabinet NP IMMOBILIER RIBEROUX avec sa résolution qui n’a rien de conforme aux dispositions légales et contractuelles mais qui sécurise son mandat et donc ses honoraires.
Alors, sans plus tarder, essayons de comprendre l’abus du jour et pourquoi il s’agit d’une illégalité.
Pour cela, reprenons tout d’abord le cadre juridique.
I – Un mandat de date à date
L’article 29 du décret du 17 mars 1967 précise que le contrat du syndic doit fixer une durée ainsi qu’une date calendaire de prise d’effet et de fin d’échéance.
A cela s’ajoute le point 2 du contrat type, qui doit mentionner, de façon claire, la date de début et de fin de contrat en précisant la durée qui ne peut être ni renouvelée par tacite reconduction ni être supérieure à trois ans.
L’objectif des pouvoirs publics est d’éviter toute ambiguïté sur la date de prise d’effet et surtout de fin du contrat qui ne doit pas être défini en fonction d’un évènement tel la prochaine assemblée générale qui approuverait les comptes, mais sur la base d’une date calendaire.
Un dispositif simple à comprendre qui malgré tout semble encore mal assimilé par le cabinet NP IMMOBILIER RIBEROUX.
II – Une clause ouverte
Avant d’entrer dans les détails, voici comment est rédigé le point 2 du contrat du cabinet NP IMMOBILIER :
Eh oui, première anomalie : aucune date ne figure.
Mais alors pourquoi sur ce contrat ne figurent pas les dates de prise d’effet et de fin d’échéance ? La résolution inscrite dans l’ordre du jour par le syndic concernant sa nomination semble apporter la réponse.
Voici donc la résolution inscrite à l’ordre du jour :
Première bonne nouvelle : le contrat proposé est conforme au décret du 26 mars 2015.
Mais autre nouvelle, cette fois-ci moins bonne : la résolution qui est censée indiquer les dates de prise et de fin d’effet de fin de mandat, n’est ni conforme au décret du 26 mars 2015 ni à celui du 17 mars 1967.
Et pour cause, les erreurs sont nombreuses. Tout d’abord le mandat du syndic se poursuit jusqu’à la prochaine assemblée générale.
Or, un mandat de syndic ne peut pas se poursuivre et pour cause, à chaque nouvelle élection, il est renouvelé dans son mandat avec la validation d’un nouveau contrat.
Mais plus grave, le contrat peut se terminer à une date aléatoire puisqu’elle est glissante à la date de la prochaine assemblée générale.
Pire encore, il est prévu qu’il s’agit non pas de la prochaine assemblée générale mais celle qui devra délibérer sur le renouvellement du syndic en place, soit le cabinet NP IMMOBILIER RIBEROUX.
Par ce procédé, le syndic s’impose comme candidat à la prochaine assemblée générale puisque son renouvellement de mandat conditionne la possibilité de mettre fin à son contrat.
Comme on dit : la catastrophe !
Cerise sur le gâteau : pour que cette clause ait toutes les chances de passer, cette assemblée générale s’est tenue le 21 juillet 2022, uniquement par correspondance impliquant qu’il n’est pas possible pour le conseil syndical ou même un copropriétaire, de modifier la rédaction de la résolution.
Circulez, il n’y a rien à voir….