La grande période des assemblées annuelles 2022 est lancée. Elles comprennent, pour la plupart des syndicats, la question de l’élection du syndic. Cette nomination peut alors faire l’objet d’une mise en concurrence impérative pour le conseil syndical (sauf dispense du syndicat) ou facultative par les copropriétaires pris individuellement, en raison bien souvent de leur mécontentement à l’égard du syndic professionnel en exercice.
Cette quête de la « perle rare » se confronte bien souvent à de promptes désillusions, sous la forme de propositions de contrats présentant des clauses irrégulières et/ou abusives, comme c’est le cas de la trame 2022/2023 transmise par le syndic parisien PG LANCE & CIE.
I. Les failles quant aux prestations relevant de sa gestion courante (forfait de base)
En mars 2022, le cabinet PG LANCE & CIE établit une offre de mandat 2022/2023 pour une copropriété parisienne. Ce cabinet professionnel prend soin d’indiquer, dans l’entête de cette trame, sa conformité au décret du 26 mars 2015 sur le contrat réglementaire de syndic, et ce, dans sa dernière version issue du décret du 2 juillet 2020.
Or, dans les toutes premières stipulations, ce syndic enfreint de mentionner la date de souscription de deux polices obligatoires pour celui administrant une copropriété à titre professionnel. Il s’agit de l’assurance de responsabilité civile (couvrant ses fautes dommageables de gestion) et la garantie financière (indemnisant la disparition des fonds du syndicat résultant de transactions injustifiées du syndic à son profit), selon l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 dite HOGUET.
De manière très déconcertante, PG LANCE & CIE précise les compagnies concernées avec leur adresse postale, sans pouvoir indiquer la date de souscription de ces deux polices majeures, alors même :
- que cette indication réglementaire figure dans le contrat conclu ;
- qu’il bénéficie d’une attestation annuelle mentionnant leur période de validité, susceptible d’être transmise par l’assuré à des tiers intéressés tels des conseils syndicaux ou copropriétaires.
Pour ce contrat d’une durée probable de 15 mois (échéance en septembre 2023 avec une prise d’effet devant se situer aux alentours de juin 2022), PG LANCE & CIE prévoit une revalorisation de ses honoraires de gestion courante en cours de mandat (au 1er janvier 2023).
Cette mention se révèle abusive :
- pour une période inférieure à deux ans ;
- en l’absence de tout indice de référence permettant une transparence pour les copropriétaires.
PG LANCE & CIE entend également minorer son forfait de base d’un euro, si le syndicat l’exonère, en assemblée, de son obligation de lui fournir et actualiser un extranet comprenant des documents juridiques et financiers de la collectivité.
Si ce montant résulte d’une libre négociation entre les parties (syndicat, syndic), l’euro proposé par ce professionnel apparait manifestement sous-évalué pour un service informatique :
- prévu initialement dans ses honoraires de gestion courante, dont il est finalement dispensé ;
- dont le coût intégré préalablement dans son forfait de base se révèle indéniablement supérieur.
II. Les infractions affectant les prestations particulières
Le décret du 26 mars 2015 autorise le syndic à facturer, soit au syndicat, soit aux copropriétaires pris individuellement, des honoraires complémentaires pour des tâches et selon des modalités restrictives.
Là encore, PG LANCE & CIE opère une interprétation juridiquement contestable de cette disposition réglementaire.
Si le syndic peut facturer au syndicat des vacations horaires en cas de dépassement de la durée de l’assemblée annuelle, de visites complémentaires de la résidence (au-delà des seuils contenus dans son forfait de base), il doit s’agir en principe d’un montant forfaitaire unique.
En effet, le décret du 26 mars 2015 n’accepte de majoration horaire que pour la gestion des sinistres sur la résidence.
PG LANCE & CIE n’hésite pourtant pas à vouloir imputer au syndicat une vacation horaire de 132 € T.T.C. :
- avec majoration de 50 % à partir de 17h ;
- en soulignant, de manière contradictoire, une facturation au prorata temporis (principe réglementaire) alors que toute demi-heure commencée est due.
Les assemblées constituent pour les syndics professionnels une source de profit indiscutable.
PG LANCE & CIE stipule, que l’assemblée :
- générale supplémentaire sera facturée au syndicat de manière forfaitaire : 26 € T.T.C. par lot, avec un minimum de 550 € T.T.C., voire une majoration de 10 % (en cas soit de dépassement de deux heures, ou si celle-ci se déroule au-delà de 17h).
Autrement dit, la détermination de ses honoraires pour cette prestation comprend a minima deux critères (montant par lot et forfait incompressible), voire un troisième en cas d’excèdent.
Le décret du 26 mars 2015 prévoit néanmoins, que la facturation des honoraires du syndic s’effectue selon soit le critère de la vacation horaire, soit une majoration unique et non pas des coûts cumulatifs, comme en l’espèce ;
- pour des questions personnelles des copropriétaires impliquant cependant une décision du syndicat (aménagements envisagés affectant les parties ou l’aspect extérieur de l’immeuble), les demandeurs supporteront : 26 euros T.T.C. du lot, avec un minimum de 550 euros T.T.C., plus vacation horaire du syndic.
Là encore, le décret du 26 mars 2015 n’avalise qu’une tarification unique et nullement plusieurs montants.
La dernière évolution du décret du 17 mars 2015 devait renforcer la protection des syndicats des copropriétaires et de leurs membres pris individuellement, contre les nombreux abus financiers des syndics professionnels.
Cette proposition de contrat 2022/2023 du cabinet PG LANCE & CIE prouve malheureusement le contraire, ainsi que l’importance d’analyser toute trame, avant de la soumettre en assemblée générale, lors de la désignation du syndic.