Si la présence de clauses irrégulières et abusives dans les contrats de syndics professionnels est fréquente, certains d’entre eux sont particulièrement savoureux, dignes d’être publiés au podium de notre rubrique « Abus ».
Le grand gagnant est le cabinet BIENS PLUS Immobilier, une dénomination qui présage que l’on aura bien plus d’abus que la moyenne.
Commençons doucement en abordant les failles puis ensuite les incohérences pour finir avec les abus et les illégalités.
I – Une multiplicité d’assurances de responsabilité civile
Tout syndic professionnel doit disposer d’une assurance de responsabilité civile afin de couvrir des préjudices causés suite à une faute civile qu’il aurait commise à l’égard d’un tiers.
Le contrat de syndic impose de faire figurer la compagnie d’assurance qui assure le syndic.
Néanmoins, avec le cabinet BIENS PLUS Immobilier, on trouve deux informations contradictoires concernant la compagnie d’assurance en charge d’assurer la responsabilité civile de ce syndic. Il s’agit une fois de SADA Assurances et puis une seconde fois de MMA.
Outre le caractère totalement incohérent de ces mentions, cela met en difficulté le syndicat des copropriétaires qui en cas de faute commise par le syndic, ne sait pas concrètement quelle compagnie saisir.
II - La durée du mandat
L’article 29 du décret du 17 mars 1967 oblige tout contrat de syndic à indiquer distinctement sa durée, ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.
Ces prescriptions visent à ôter toute ambiguïté en la matière.
Or, BIENS PLUS Immobilier fait preuve sur ce poste à minima d’étourderie au pire d’une incompétence élémentaire inquiétante.
En effet, alors qu’il soumet un mandat d’une durée de 12 mois, avec prise d’effet au
1er janvier 2023, l’échéance stipulée dans le contrat n’est pas au 31 décembre 2023 mais au 31 décembre 2024, ce qui correspond à 24 mois.
Cette faute, ou du moins cette erreur (12 ou 24 mois, expiration au 31 décembre 2023 ou 2024) entraîne une incertitude contractuelle importante puisque concrètement il existe un doute réel sur la durée du mandat, à savoir un ou deux ans.
III – Clause de pénalités pour défaut de transmission de documents inexistants
Tout contrat de mandat doit se conformer à la présentation type réglementaire instituée par le décret du 26 mars 2015.
Ce dernier impose une clause 6.2 rappelant au syndic son obligation légale de communiquer au conseil syndical tout document concernant la copropriété.
Cette même clause doit rappeler le montant de la pénalité qui est de 15 € si le syndic tarde à remettre les documents.
Néanmoins, le BIENS PLUS Immobilier a considéré que cette clause ne le concernait pas puisqu’il l’a purement et simplement supprimée.
Preuve que l’on ne peut pas la publier puisqu’elle n’existe pas !
IV - Revalorisation de ses honoraires selon un indice contractuel
Si rien n’interdit réglementairement à un syndic professionnel de proposer une actualisation en cours de mandat de ses honoraires de base, cela suppose que le critère conventionnel retenu se révèle non seulement déterminé, mais aussi non abusif.
En l’espèce, BIENS PLUS Immobilier prévoit cette revalorisation selon des indices INSEE, ce qui est imprécis. De plus, il se révèle manifestement excessif d’appliquer une actualisation des honoraires, dans l’hypothèse d’une durée de mandat réduite à un an.
V - Dissociation des honoraires pour prestations particulières selon les horaires et intervenants
Le contrat du cabinet BIENS PLUS Immobilier prévoit, pour ses tâches non comprises dans son forfait de base, des honoraires différents en fonction des horaires et du statut de l’exécutant.
Si cette pratique s’avère courante, elle n’en demeure pas moins proscrite par le point 7.2.1 du décret du 26 mars 2015 qui donne la possibilité au syndic de ne prévoir qu’un seul coût horaire.
VI - Assemblée générale supplémentaire
Le contrat-type permet au syndic de facturer au syndicat des honoraires la préparation et la tenue d’une assemblée générale supplémentaire.
Il précise néanmoins que la détermination de ces honoraires complémentaires par le syndic s’effectue au temps passé auquel peut être ajouté un taux pour dépassement de l’horaire convenu.
Le cabinet BIENS PLUS Immobilier reste conforme à sa dénomination puisqu’il a une approche bien plus large de ses possibilités de facturation.
Il s’agit de facturer un forfait auquel s’ajoutent des frais de photocopie, auquel s’ajoute une vacation horaire qui peut, le cas échéant, être revalorisée.
VII - Frais imputables aux seuls copropriétaires
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic d’affecter intégralement à un copropriétaire des frais.
Cette situation déroge au principe légal selon lequel les dépenses du syndicat sont supportées par les copropriétaires selon les tantièmes de charges attachés à leur lot (art. 10).
Pour autant, cette exception n’est pas indéterminée, puisqu’elle se résume, selon l’article 10-1 de la loi aux frais :
- nécessaires au recouvrement des provisions et charges auprès du débiteur ;
- d’établissement de l’état daté, requis par le notaire, à la charge du vendeur du lot.
De plus, pour pouvoir imputer les frais nécessaires au recouvrement, le syndic doit avoir au préalable notifié une mise en demeure (art. 10-1 de la loi).
Le montant de l’état daté est réglementairement plafonné pour sa part à 380 € TTC.
BIENS PLUS Immobilier lit à nouveau les textes législatifs et réglementairement autrement, puisqu’il semble vouloir facturer au copropriétaire défaillant une premier relance simple, préalablement à la mise en demeure indispensable.
Pire, il entend facturer à l’occasion de toute mutation onéreuse d’un lot 800 € TTC., en rajoutant, au maximum réglementaire de 380 € TTC, 420 € TTC pour un prétendu pré état daté, sans aucune existence légale.
Un parfait exemple des lacunes juridiques des syndics professionnels, ainsi que de la nécessité d’une analyse exhaustive de toute proposition de leur contrat, avant de la soumettre pour adoption en assemblée.