Une des missions du conseil syndical est de vérifier que l’ensemble des questions et résolutions inscrites dans l’ordre du jour par le syndic sont conformes, d’une part, à l’intérêt de la copropriété et, d’autre part, à la législation en vigueur.
En effet, on peut dire que la loi est en décalage avec les usages de la copropriété mais on peut aussi penser que si la loi n’a pas permis un dispositif est qu’il peut s’avérer, en définitive, dangereux pour le syndicat des copropriétaires.
A ce titre, voyons une question inscrite dans une convocation d’assemblée générale élaborée par le cabinet BARATTE qui est tout simplement lunaire.
Avant d’entrer dans le détail, voici la fameuse question et résolution :
I – Une résolution sans fondement légal
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de prévoir deux questions à l’ordre du jour.
Il s’agit tout d’abord de définir un montant de marché à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, et un second montant du marché à partir duquel l’avis du conseil syndical est impératif.
Le syndic a utilisé cette dernière exigence pour prévoir une résolution sortie de nulle part.
Il s’agit de fixer un montant à partir duquel le syndic dispose de pouvoirs plus élargis pour engager des dépenses, sans avoir à en référer, au préalable, à l’assemblée générale.
Concrètement, le syndic souhaite obtenir un mandat pour engager une somme allant jusqu’à 6 000 € pour tous travaux d’entretien courants des parties communes, des services et des d’éléments d’équipements de l’immeuble.
Cette délégation est donnée au syndic et au conseil syndical, ne sachant pas en définitive qui aura le dernier mot.
Ainsi, la résolution est tout simplement détournée des exigences légales puisque la loi impose de voter sur une résolution qui doit fixer le montant des marchés à partir duquel l’avis du conseil syndical est imposé.
Le syndic l’a transformé en fixant le montant des marchés à partir duquel la consultation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire.
Ainsi, pour ce syndic, la mesure qu’il souhaite introduire est que la consultation de l’assemblée générale n’est pas obligatoire à partir du moment où le montant des marchés est inférieur à 6 000€.
On marche sur la tête !
II – Une délégation possible au conseil syndical
L’ordonnance du 30 octobre 2019 a effectivement permis à l’assemblée générale de donner une délégation de pouvoirs, non pas au syndic mais au conseil syndical.
Dans ce cadre, l’article 21-1 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 26 du décret du 17 mars 1967 précise le cadre strict de cette délégation de pouvoirs.
Dans un premier temps, l’assemblée générale doit déterminer la limite de la délégation de pouvoirs en fixant les décisions qui relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 que le conseil syndical peut prendre.
Par ailleurs, l’assemblée générale doit fixer un budget global de la délégation de pouvoirs et non un montant maximal par marché potentiel.
L’objectif est d’éviter une dérive budgétaire.
En effet, avec la résolution concoctée par le cabinet BARATTE, il serait potentiellement possible de valider, à l’insu de l’assemblée générale, dix opérations à 6.000 € impliquant des dépenses non budgétisées représentant un coût global de 60.000 €.
Voilà pourquoi l’assemblée générale et le conseil syndical doivent être vigilants face à ces résolutions exotiques, non conformes à la législation qui ne définissent pas clairement le mandat, que ce soit sur son objet ou sur l’enveloppe budgétaire accordée ou encore sur la personne qui est désignée pour engager les dépenses.
Une résolution à éviter à tout prix.