La quête d’un syndic professionnel « irréprochable » s’apparente à un miroir aux alouettes.
La proposition de contrat représente le premier axe de contrôle, puisqu’il est révélateur de la conformité aux prescriptions légales et réglementaires.
La trame 2023/2024 du syndic parisien NICOLAS & CIE/ORALIA constitue un précieux exemple du manque de transparence et des irrégularités affectant les acteurs de ce secteur.
I. Identification ambiguë de ce syndic professionnel
Dans l’optique de leur assemblée générale d’avril 2023, un conseil syndical parisien souhaite une mise en concurrence du mandat de leur syndic professionnel.
Sur les recommandations d’un copropriétaire, il sollicite une proposition du cabinet ORALIA. Il reçoit une proposition, qui l’interpelle, entre autres, sur l’identité de ce syndic professionnel.
En effet, si le projet de contrat comporte bien en entête ORALIA 
, il précise dans ses clauses et sa fiche informative une identification unique divergente, celle de cabinet NICOLAS & CIE
Le fondateur d’une entreprise peut effectivement disposer dans les actes constitutifs de sa société :
- une dénomination sociale correspondant à l’appellation octroyée à la personne morale, la distinguant des autres sociétés commerciales ;
- un nom commercial, par lequel elle exploite publiquement son activité, en raison d’une désignation perçue comme plus porteuse pour des clients et prospects.
Il existe enfin la notion d’enseigne, qui s’entend uniquement de l’usage d’un sigle en devanture, sur les cartes de visites, les prospectus permettant aux usagers de pouvoir identifier aisément une entreprise.
En l’espèce, ORALIA n’apparait pas comme une simple enseigne, dans la mesure où cette dénomination apparait dans des actes officiels de ce syndic professionnel, ainsi que de ses filiales :
II. Insertion d’une clause particulièrement irrégulière
C’est justement sur la question des entreprises rattachées à ORALIA que cette proposition 2023/2024 de contrat contient une clause juridiquement illicite.
En cas de désignation en assemblée générale d’ORALIA/NICOLAS & CIE à la fonction de syndic, celui-ci entend imposer de facto l’intervention de sa filiale assurance dans la renégociation des polices du syndicat des copropriétaires telles que :
- sa responsabilité civile obligatoire (art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- son assurance multirisques immeuble, si cette garantie s’impose en raison d’une clause de son règlement de copropriété ou d’une décision de son assemblée générale ;
- son assurance dommage-ouvrage, si des travaux de réfection des parties ou des équipements collectifs bénéficient d’une assurance décennale par l’entreprise retenue (art. L 242-1 du Code des assurances) ;
- sa protection juridique, si une résolution de l’assemblée générale accepte cette couverture.
ORALIA prétend subrepticement, que sa nomination en tant que syndic professionnel permettrait à sa société de courtage de décider unilatéralement de nouveaux contrats du syndicat des copropriétaires auprès des compagnies et aux conditions de leur choix.
Cette stipulation, en entête de cette proposition de contrat de mandat de syndic, se révèle doublement illégale.
Tout d’abord, les contrats du syndicat (ce qui comprend donc ses assurances) relèvent d’une résolution de son assemblée générale souveraine (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) selon les éléments essentiels « devis » joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret du 17 mars 1967).
Toute dérogation à cette règle fondamentale requière une habilitation expresse de l’assemblée générale au conseil syndical, voire au syndic selon un vote soumis en première lecture à la majorité absolue des voix du syndicat des copropriétaires (art. 25 al. a de la loi).
Cette mention enfreint de plus un principe réglementaire fixé par l’article 39 du décret.
Cette disposition prévoit en effet, que tout contrat du syndicat des copropriétaires avec une entreprise dans laquelle le syndic professionnel détient des parts ou exerce un contrôle doit être spécialement autorisée par l’assemblée générale.
Cela revient donc à dire qu’ORALIA/NICOLAS & CIE ne peut imposer au syndicat de copropriétaires le recours à sa filiale ORALIA Assurances sans un aval spécifique préalable de l’assemblée générale.
La proposition de contrat de mandat d’un syndic professionnel doit se révéler transparente quant à la société commerciale concernée. Dans la négative, des difficultés peuvent se présenter ultérieurement, au moment de poursuivre judiciairement en indemnisation la personne morale fautive, voire ses assurances professionnelles.
Il en va de même d’une stipulation contrevenant aux prescriptions légales et réglementaires. Le syndic professionnel malveillant pouvant s’employer à opposer au syndicat lésé son adhésion tacite à son agissement tendancieux, via une clause de son mandat approuvée par l’assemblée générale.