Nous revoilà avec un contrat de syndic dit professionnel qui sort non pas de la cuisse de Jupiter mais du cabinet STEIN.
Comme nous allons le constater, bien que ce syndic fasse figurer dans son contrat la mention « modèle 2023 », celui-ci reste tout à fait atypique puisqu’il il recèle non pas uniquement des abus mais des illégalités qui sont tout simplement à peine croyables.
Avant d’entamer les grosses illégalités, on peut relever que sur le contrat modèle 2023, il est indiqué que les pénalités de retard en cas de défaut de remise de la fiche synthétique, doivent être définies par un décret qui ne semble pas encore paru.
Or, ce décret date du 7 octobre 2020, soit il y a presque trois ans, impliquant qu’il soit curieux qu’un contrat modèle 2023 ne soit pas à jour et indique toujours « décret à paraître ».
Mais entrons dans le vif du sujet.
I – Des honoraires contractuels mais malgré tout décidés en assemblée générale
C’est quoi ce titre ? De deux choses l’une, soit les honoraires sont votés en assemblée générale, soit ils sont prévus dans le contrat.
Effectivement, argument pertinent, et pourtant le constat est que le cabinet STEIN a relevé le défi de l’impossible
Avant d’aller plus loin, voici la mention prévue au point 7.2.5 de son contrat-type modèle 2023 :
Alors résumons, le contrat mentionne la rémunération du syndic en cas de suivi des travaux, ce qui est légal, puisque l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que cette rémunération se vote en assemblée générale.
Pour les sceptiques, voici donc la disposition :
III.-Les travaux mentionnés au II de l'article 14-1 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
Mais plus ennuyeux, la clause prévoit une disposition qui donne des « boutons » puisqu’il est indiqué en dernier paragraphe que la rémunération s’entend en fonction des travaux votés et non pour « le total des travaux votés à une assemblée générale ».
Vous n’avez rien compris ? Rassurez-vous, nous non plus !
II – Un état-daté plus une réactualisation
Avant d’entrer dans les détails, voici ce que prévoit le contrat du cabinet STEIN en matière d’honoraires de mutation :
Alors, au menu, nous avons : 380 € pour l’état-daté auxquels s’ajoutent 203,82 € pour sa réactualisation, soit la modique somme à la charge du copropriétaire vendeur de 583,82 €.
Alors, la question est de savoir ce qui est légal. Autrement dit, si un syndic peut en plus de la facturation de l’état daté facturer son actualisation.
Pour cela, reprenons la loi, et en particulier l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est précisé que « les frais et honoraires de syndic pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret », qui est défini par le décret du n° 2020-153 du 23 février 2020 à un montant de 380 €.
Ainsi, ce prix plafonné doit comprendre les frais et honoraires.
C’est d’ailleurs pour cela que le vrai contrat-type ne prévoit nullement une prestation pour l’actualisation de l’état-daté.
C’est donc en totale illégalité que le syndic a prévu dans son contrat une prestation dite d’actualisation pour un montant qui, par définition, est tout aussi illégal.
Bref, rien de nouveau dans le monde des syndics professionnels.
_____________________________________________________________________________________
NB : A la suite de cette publication le cabinet STEIN se situant à Marseille nous demande de préciser qu'il s'agit d'un contrat qui a été produit par le cabinet STEIN situé à Paris.