A travers un contrat 2023/2026, le cabinet DEBAYLE croyait probablement dénicher sa Poule aux œufs d’or. Il trouve sur son chemin, l’ARC pour dénoncer sa cupidité aux copropriétaires.
I. Le lièvre et la tortue
En parcourant un projet de contrat de syndic établi en mars 2023 par la société parisienne DEBAYLE, une première stipulation nous interpelle : la durée de son mandat, qui n’est ni plus ni moins de trois ans.
Si cette amplitude ne se révèle pas irrégulière conformément à l’article 28 du décret du 17 mars 1967, elle n’en demeure pas moins excessive. En effet, si le syndicat n’est pas satisfait de la gestion de son syndic professionnel, situation assez fréquente selon nos constants, la rupture anticipée du contrat se révèle parfois complexe à obtenir.
II. La grenouille qui se veut aussi grosse que le bœuf
Passé cette clause régulière mais démesurée, les choses se gâtent considérablement.
Tout d’abord, comme ses coreligionnaires, DEBAYLE prévoit la ventilation de ses honoraires pour les prestations particulières moyennant des tranches horaires, en infraction du décret du 26 mars 2015 sur le contrat type de syndic.
Outre cette distorsion, somme toute assez courante pour cette profession, DEBAYLE surpasse ses confrères, avec une seconde salve de 8 violations au décret du 26 mars 2015.
DEBAYLE entend donc requérir en sus du syndicat des copropriétaires des frais pour des tâches particulières, alors que ces opérations ordinaires lui incombent dans ses honoraires de gestion courante.
La première série d’infractions porte sur les comptes bancaires du syndicat des copropriétaires, à savoir la facturation de 50 € H.T. pour la demande de numéro ICS (permettant les prélèvements) et d’1 % T.T.C/an pour les sommes placées.
Or, la gestion par le syndic du compte bancaire séparé et rémunéré du syndicat (sur lequel est versé le fonds travaux obligatoire) relève de ses honoraires de base, en tant que prestation courante (point III-8 al. a et c, ainsi que III-10 al. a de l’annexe du décret du 26 mars 2015).
Postulat d’autant moins contestable, que le syndic est l’unique mandataire légal du syndicat administrant l’immeuble (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui comprend à minima l’édition des appels de provisions et charges courantes auprès des copropriétaires.
Une fois encaissées, ces sommes encaissées permettent de régler les cocontractants du syndicat (fournisseurs de fluides, assureur, personnel ou entreprise de nettoyage des parties communes, société effectuant la maintenance des équipements collectifs, les dépannages...).
L’affectation des consommations personnelles des copropriétaires, en présence de compteurs divisionnaires d’eau ou de répartiteurs de chaleur, échoie au syndic au titre de son forfait de base (point III-9 al. c de l’annexe du décret du 26 mars 2015). DEBAYLE ne peut en conséquence qualifier l’imputation des consommations individuelles des copropriétaires de prestation particulière facturable au syndicat, puisque nécessaire à l’exécution de ses obligations ordinaires (appels de charges courantes auprès des copropriétaires, tenue de leurs comptes individuels et de ceux du syndicat, art. 14-3 de la loi).
L’assemblée générale annuelle relève aussi des honoraires de base du syndic (préparation, participation) selon la durée et les tranches horaires stipulées dans son contrat de mandat (décret du 26 mars 2015). Cette disposition réglementaire n’autorise donc pas DEBAYLE à imputer 150 € H.T. au syndicat pour la mise à disposition d’une salle des locaux de son cabinet pour l’assemblée générale.
Parmi cette longue tirade, une autre facturation envisagée par DEBAYLE mérite sa mise en exergue, les 20 € H.T. par opération pour sa gestion des données à distance.
Plusieurs pistes possibles quant à l’objet exact de cette prestation, ayant néanmoins toutes en commun leur parfaite irrégularité, que ce soit :
- l’actualisation annuelle du Registre des copropriétés détenu par l’A.N.A.H. (point IV-12 al. a) ;
- l’accès des copropriétaires à l’extranet du syndicat (point IV-14 al. d) ;
- la visioconférence pour la participation des copropriétaires à l’assemblée, le syndicat n’étant redevable que du volet technique de la société dédiée retenue selon un devis (art. 13-1 du décret du 17 mars 1967).
Enfin, DEBAYLE ne pouvait pas échapper à l’appât du gain lors de la mutation onéreuse du lot d’un copropriétaire.
L’article 10-1 de la loi permet au syndic d’imputer au copropriétaire vendeur l’état daté demandé par son notaire d’un montant plafonné à 380 € T.T.C. (art. 1er du décret du 21 février 2020).
Il n’existe légalement et réglementairement aucun autre document devant être complété par le syndic à cette occasion tel un hypothétique pré état daté. Il ne peut donc y avoir légitimement de facturation de DEBAYLE pour ce formulaire et encore moins pour son actualisation illégitime.
De même, le Conseil d’Etat dans deux décisions n° 390465 et 390491 du 5 octobre 2016 a déclaré que la délivrance par le syndic du certificat de l’article 20 au copropriétaire vendeur (attestant qu’il se trouve à jour de ses provisions et charges) ne constitue pas une intervention exceptionnelle, susceptible de donner lieu à des honoraires supplémentaires.
La morale de cette histoire consiste à ne pas s’engager avec un personnage aussi cynique et avide.