Notre analyse des propositions de contrat de syndic professionnel révèle une non-conformité généralisée de celles-ci.
A ces irrégularités il faut ajouter les dispositions abusives, qui sans enfreindre la loi, se révèlent totalement disproportionnées. Elles correspondent essentiellement à des pratiques tarifaires manifestement excessives, que ce soit sur les frais de prestations particulières et/ou les honoraires de gestion courante.
Sur ce dernier poste, le cabinet marseillais SEVENIER & CARLINI n’est pas en reste, tout comme ses affabulations pour justifier leur implosion.
I. Une majoration des honoraires qui donne le tournis : + 37,86 % en deux ans
Un petit immeuble marseillais (7 lots) affecté principalement à l’habitation est géré depuis plusieurs années par le syndic professionnel SEVENIER & CARLINI. Le conseil syndical s’étonne à juste titre de l’évolution exponentielle depuis 2021 des honoraires annuels de gestion courante de ce cabinet.
En effet, ce montant s’élève pour l’année :
- 2021/2022 à 1.450 € ;
- 2022/2023 à 1.600 €.
Cela représente une augmentation de 10,34 % entre un an.
Mais cette progression ne s’arrête pas là, puisque dans sa proposition 2023/2024, soumise pour approbation à la prochaine assemblée générale annuelle du 25 avril 2023, SEVENIER & CARLINI envisage dans un premier temps de porter ses honoraires annuels de base à 2.400 €. Face à la protestation justifiée du conseil syndical, ce syndic informe ce dernier, par un courriel du 10 avril 2023, se raviser en les fixant finalement à 1.999 €.
D’après nos calculs, la revalorisation de ses honoraires annuels ordinaires se situe entre 2022/2023 et 2023/2024 :
- à 24,93 % (avec sa généreuse ristourne) ;
- à 50 % (sans ce geste commercial).
En se projetant entre 2021/2022 et 2023/2024, l’actualisation s’avère titanesque, soit :
- 37,86 % (avec sa réduction) ;
- 65,51 % (sans cette minoration).
II. Les explications fallacieuses de SEVENIER & CARLINI à cette explosion financière
A ces chiffres aberrants s’ajoute une explication du directeur général de SEVENIER & CARLINI tout autant déroutante, via son courriel du 10 avril 2023 au conseil syndical.
Sans nous attarder sur ce ratio de 5 % totalement farfelu, son argumentaire est juridiquement consternant.
En gros, SEVENIER & CARLINI justifie cet accroissement spectaculaire de ces honoraires de gestion courante par l’exécution des tâches ordinaires d’administration d’une copropriété dévolues à tout syndic selon la loi du 10 juillet 1965, son décret du 17 mars 1967 et du 26 mars 2015 sur leur contrat type, soit :
- la préparation et la tenue de l’assemblée générale ordinaire destinée à se prononcer sur le budget prévisionnel, les comptes clos du syndicat, la désignation du syndic et du conseil syndical, ... ;
- l’établissement de la comptabilité du syndicat et des copropriétaires (appels de provisions, charges et leur encaissement, le règlement des prestataires du syndicat, etc.) ;
- les visites de l’immeuble pour contrôler son état et les interventions nécessaires ;
- les réponses aux interrogations des copropriétaires (pannes des équipements communs, sinistres, leur compte individuel).
Ce syndic évoque aussi comme motif de hausse de ses honoraires de base de nouveaux impératifs entrainant une surcharge de travail pour son personnel telles que l’usage du compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires.
Nous ne voyons pas en quoi le fait de disposer d’un compte bancaire courant impliquerait plus de contraintes pour un professionnel, puisque la plupart des opérations s’effectuent par virement et prélèvements.
De plus, si le législateur a mis fin à la dispense du recours au compte bancaire du syndic professionnel, pour la gestion des fonds du syndicat, c’est plutôt pour faire cesser les pratiques abusives de cabinets consistant à faire fructifier à leur profit les sommes des copropriétaires.
D’ailleurs SEVENIER & CARLINI ne se conforme déjà pas à son obligation légale de verser sans délai sur le compte rémunéré du syndicat des copropriétaires leur fonds travaux obligatoire, selon l’article 14-2 de loi du 10 juillet 1965 et la résolution n° 8 de l’assemblée générale de cette copropriété du 13 juillet 2022.
En effet, l’annexe comptable n° 1 jointe à la convocation de l’assemblée générale du 25 avril 2023 ne comporte pas de trace de cette avance exceptionnelle.
Autre exemple inapproprié, celui de l’immatriculation des copropriétés auprès du Registre détenu par l’A.N.A.H.
Cette formalité initiale donne justement lieu à des honoraires additionnels du syndic selon le décret du 26 mars 2015. Il en va différemment pour l’actualisation annuelle des données, en raison du caractère succinct de cette prestation.
En effet, ces éléments se révèlent souvent similaires d’une année sur l’autre (adresse de l’immeuble, nombre de lots) ou rapides à saisir en cas de changement (identité du syndic, montant du budget et des comptes du syndicat des copropriétaires).
L’extranet du syndicat s’entend d’un accès des copropriétaires à des documents dématérialisés du syndicat. Ce support correspond bien souvent à une coquille vide pour de nombreux syndics professionnels.
Dans le cas contraire, le surcroit de travail se révèle quasi inexistant, et ce dispositif favorable à ces cabinets (locaux exigus, sécurité quant aux pertes des originaux, vérification annuelle des comptes clos du syndicat par les copropriétaires facilitée par ce biais).
Les contraintes liées à l’usage du formulaire de vote par correspondance des copropriétaires en assemblée générale s’avère également discutable, et ce d’autant plus dans une résidence composée, comme en l’espèce de 7 lots.
Dans tous les cas, ce mode d’expression constitue une voie licite et bénéfique pour les syndics (saisie préalable des votes des copropriétaires) par opposition à la participation physique des copropriétaires (comptabilisation incessante des arrivées et départs des présents ou représentés, traitement incontestablement plus pénible pour le bureau de séance).
Pour ce qui est des difficultés à trouver du personnel ou des entreprises réactives et fiables, cela peut aussi résulter respectivement :
- d’une formation interne et d’une rémunération de leurs collaborateurs, insuffisantes ;
- de retards de paiement des sociétés ou de leurs restrictions à recourir à d’autres intervenants compétitifs et compétents.
Les conseils syndicaux et copropriétaires ne doivent pas céder aux complaintes financières de leur syndic professionnel.
A travers cet exemple, qui ressemble à tant d’autres, la première solution consiste pour les petites résidences à trouver en leur sein un copropriétaire disponible et motivé pour exercer, à moindres frais et de manière optimisée, cette fonction d’administration passionnante.
Pour les copropriétés qui n’ont d’autre choix que de faire appel à un syndic professionnel, le vecteur d’obtention d’une proposition adéquate se résume à une négociation et mise en concurrence du mandat rigoureuses.