Le printemps rime avec la tenue des assemblées générales annuelles selon les convocations établies et notifiées aux copropriétaires par les syndics en exercice.
Alors que cette prestation devrait constituer une simple formalité pour un professionnel, la pratique atteste régulièrement du contraire.
L’insouciance affichée par le cabinet ORPI AD GESTION 14, dans sa rédaction d’un ordre du jour d’une assemblée générale, mérite le détour.
I. Illicéités sur les comptes bancaires du syndicat des copropriétaires
A. Le compte bancaire courant
ORPI AD GESTION 14 prévoit donc d’interroger les copropriétaires sur la conservation du compte bancaire séparé.
Admettre la légalité d’un vote des copropriétaires sur cette question équivaut à les considérer aptes à rejeter l’existence d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Autrement dit, permettre au syndic de déposer les fonds du syndicat sur son compte personnel professionnel.
Or, la loi ALUR du 24 mars 2014 a abrogé toute dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat au profit des syndics.
Le syndic jouit uniquement du choix de l’établissement financier dépositaire du compte bancaire courant du syndicat des copropriétaires, exception faite d’une décision contraire de l’assemblée générale soumise en première lecture à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
La proposition d’ORPI AD GESTION 14 ne correspond cependant pas à cette faculté, puisque cela impliquerait pour l’assemblée générale de :
- déterminer précisément la banque divergente selon un projet de convention d’ouverture de compte joint à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret du 17 mars 1967), points faisant défaut en l’espèce ;
- se prononcer en première lecture à la majorité absolue des voix du syndicat, et non à celle relative des copropriétaires présents et représentés (art. 24), comme l’entend ce syndic.
B. Le compte rémunéré
ORPI AD GESTION 14 prétend que les copropriétaires sont en capacité de décider d’affecter les intérêts générés par le fonds travaux en déduction de leurs charges courantes.
Or, si le législateur a imposé au syndicat le versement de cette réserve sur un compte rémunéré, c’est afin de faire fructifier la « cagnotte » destinée à financer des opérations exceptionnelles. Autrement dit, l’objectif du Parlement consiste à ce que ces produits réduisent, un tant soit peu, le coût onéreux de travaux collectifs et non pas à minorer les dépenses courantes.
ORPI AD GESTION 14 évoque une obligation pour le syndicat de détenir leur compte courant et leur livret au sein d’une entité unique. L’article 18 de la loi ne comporte cependant pas une telle restriction.
Cette allégation erronée s’explique probablement plus par des considérations pragmatiques internes à son cabinet (faciliter les opérations de son service comptabilité) et commerciales (accord conclu avec une banque pour lui garantir la trésorerie des syndicats des copropriétaires).
II. Illégalités sur l’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire débiteur
Ce projet d’ORPI AD GESTION 14 comporte des inexactitudes et des imprécisions, puisque seuls les frais nécessaires au recouvrement « pré-contentieux » sont imputables au copropriétaire défaillant, et ce, à compter de la mise en demeure, celle-ci comprise (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Dans tous les cas, le juge civil apprécie souverainement la légitimité de cette affectation.
Cela revient à dire, qu’il peut parfaitement écarter des doublons abusifs pour un même arriéré de provisions ou charges (par exemple exclusion d’une sommation de payer d’un huissier faisant suite à une mise en demeure du syndic dans la mesure où ces deux notifications s’avèrent équivalentes).
La légalité des honoraires des intervenants au contentieux (avocat, huissier délivrant les assignations et décisions de justice, expert judiciaire) appartient là encore au seul magistrat saisi, conformément aux articles 700 et 695 du Code de procédure civile.
De plus, il nous faut rappeler à ORPI AD GESTION 14, que la profession d’avoué a été supprimée par une loi du 25 janvier 2011.
Il est tentant pour des cabinets dédiés à la transaction, location ou gérance immobilière de se doter d’un département syndic, dans une optique de maximisation de leurs gains. Il convient alors pour ces agences de s’entourer des compétences appropriées, afin de contenir les irrégularités de leurs préposés contestables judiciairement par les copropriétaires lésés.