Parmi les nombreux griefs que l’on peut formuler à l’égard des syndics professionnels est leur tendance à vouloir faire travailler le conseil syndical en leurs lieux et place.
Au-delà de ce transfert de charges, cela leur permet de faire supporter au conseil syndical des prises de décisions et parfois même la gestion de dossiers compliqués, dédouanant le syndic de toute responsabilité.
Ce phénomène s’est aggravé avec la possibilité, pour l’assemblée générale, de donner au conseil syndical une délégation de pouvoirs plus ou moins étendus.
A travers une convocation de l’assemblée générale élaborée par le cabinet DAUCHEZ, nous allons comprendre les dérives du système.
Avant d’entrer dans le détail, faisons un bref rappel de la loi et en particulier des deux dispositions légales qui permettent à l’assemblée générale de donner une délégation de pouvoirs au conseil syndical.
I – Deux possibilités de délégation de pouvoirs données au conseil syndical
L’article 21-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, donne la possibilité à l’assemblée générale de voter une délégation de pouvoirs plus ou moins étendue au conseil syndical.
Cette délégation de pouvoirs concerne tout ou partie des décisions qui relèvent de l’article 24, soit les résolutions qui se votent à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Trois exceptions sont prévues, elles concernent le vote de l’approbation des comptes, du budget prévisionnel ou de l’adaptation du règlement de copropriété.
Pour que cette délégation soit valable, il faut que l’assemblée générale définisse l’étendue du mandat et que le conseil syndical l’accepte.
La loi précise que dans ce cas, le conseil syndical doit disposer d’une assurance de responsabilité civile pour couvrir les éventuelles fautes commises dans le cadre de son mandat.
Par ailleurs, le décret comptable a prévu des règles spécifiques pour suivre les dépenses engagées par le conseil syndical dans le cadre de sa délégation de pouvoirs.
En parallèle, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale de donner une délégation de pouvoirs au conseil syndical pour prendre un acte ou une décision précise qui doit impérativement relever de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Dans ce cas, au-delà de fixer l’objet de la délégation, elle doit déterminer le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical.
Cet encadrement permet d’éviter tout dérapage dans l’engagement des dépenses.
Si de prime abord cette mesure donne des pouvoirs plus importants au conseil syndical, elle peut, si elle est mal utilisée, mettre en difficulté aussi bien la copropriété que le conseil syndical, au grand bonheur du syndic qui sortira son épingle du jeu.
Voyons à présent ce que prévoit le cabinet DAUCHEZ à travers une convocation d’assemblée générale.
II – Deux délégations pour 19.000 € de budget
Avant d’entrer dans le détail, voici les trois résolutions consécutives inscrites dans une convocation générale élaborée par le cabinet DAUCHEZ :
Nous retrouvons une première délégation donnée au conseil syndical pour un montant de 4.000 €, puis à la résolution qui suit, autre délégation, pour une durée de deux ans, d’un montant de 5.000 € qui concerne toutes les décisions qui relèvent de l’article 24.
Cette résolution est elle-même suivie d’une troisième résolution qui permet également au conseil syndical d’engager jusqu’à 10.000 € de dépenses d’amélioration, tel que l’aménagement des toitures terrasse.
Ainsi cette délégation de pouvoirs en cascade permet au conseil syndical, d’engager des dépenses jusqu’à 19.000 € sans réellement connaître leur objet.
Derrière ce procédé se cache une volonté d’amalgamer les pouvoirs du conseil syndical qui au lieu de contrôler les engagements du syndic, se retrouve lui-même à engager des dépenses.
Voilà pourquoi le vote de la délégation de pouvoirs doit être décidé avec parcimonie, et dans tous les cas de façon encadrée, évitant tout dérapage de bonne ou de mauvaise foi du syndic ou des membres du conseil syndical.
Autrement dit, se méfier du cadeau qui risque d’exploser en plein visage.