Une des difficultés que rencontrent de nombreux petits voire très petits syndicats de copropriétaires est de trouver un syndic professionnel qui souhaite gérer leurs immeubles.
La raison est simple, le syndic est avant tout un commerçant qui veut rentabiliser son temps, préférant rédiger un courrier pour une grosse copropriété qui lui verse 30.000 € plutôt une petite copropriété qui ne lui paye que 5.000 €.
Pour sortir de cette difficulté, des petits cabinets acceptent de récupérer des petites copropriétés mais réclament un montant d’honoraires du forfait de base élevé ou bien prévoient dans leur contrat plusieurs prestations complémentaires illégales.
C’est souvent cette dernière option qui est utilisée afin d’éviter de se faire courcircuiter par la concurrence.
C’est, semble-t-il, l’option qu’a choisie par le cabinet CAROL’IMMO pour une copropriété de 8 lots avec un montant d’honoraires de 1.300 €.
A ce titre, voyons par étapes les nombreuses prestations ajoutées à son contrat qui, pour mémoire, ne sont pas uniquement abusives mais bien illégales.
I – Des frais de reprographie pour la convocation et le procès-verbal
Avant d’entrer dans le détail, voici ce que prévoit le point 7.2.2 du contrat-type :
Ainsi, le syndic a ajouté en toute illégalité une ligne pour facturer à la page les frais de reprographie de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale alors qu’il facture déjà 85 € de l’heure pour notamment assurer cette prestation.
Par ce procédé illégal, le syndic augmente automatiquement ses honoraires du forfait de base tout en faisant une marge substantielle puisque le coût de revient d’une reprographie est plutôt estimée à 0,005 centimes.
II – 5 % du montant de l’indemnité
Comment faire pour gagner au Loto lorsque l’on est syndic ? Deux solutions soit jouer à la Française des Jeux soit être associé avec le cabinet CAROL’IMMO.
Et pour cause, voici comment est facturé le suivi du dossier auprès de l’assureur :
5 % au-delà de 5.000 €.
Ainsi, si le sinistre est évalué à 100.000€, le syndic est en mesure de récupérer 5.000€.
En quoi le montant du sinistre a un impact sur les taches que doit réaliser le syndic ? A vrai dire, il n’y a aucun rapport, l’objectif est d’augmenter les profits.
Mission réussie.
III – Facturation d’une même prestation
Comment facturer plusieurs honoraires pour une même prestation ? Il suffit de libeller de différentes façons, la tâche.
La gérante du cabinet CAROL’IMMO va nous expliquer comment faire :
Nous trouvons donc une première facturation de 150 € pour l’enregistrement de la résidence au registre national puis une deuxième facturation de 75 € pour la mise à jour annuelle du registre et enfin une troisième facturation de 85 € de l’heure pour l’immatriculation initiale.
Or, non seulement l’enregistrement de la résidence au registre national est une prestation inventée par le cabinet CAROL’IMMO mais en plus elle fait double emploi avec la prestation de l’immatriculation initiale du syndicat des copropriétaires.
Quant à la mise à jour des données, il s’agit là aussi d’une facturation illégale puisqu’elle est censée être incluse dans les honoraires du forfait de base.
IV – Des frais privatifs également illégaux
Pour finir, voici ce que prévoit le contrat en matière d’honoraires privatifs :
Résumons :
- relance avant mise en demeure facturée 12 € : illégal !
- pré-état-daté facturé 120 € : illégal !
- réactualisation facturée 90 € : illégal !
Bref, là aussi une accumulation de frais non pas seulement abusifs mais bien illégaux facturés aux copropriétaires.
Conclusion : cabinet à fuir !