La mission de l’ARC la conduite à voir défiler de nombreux documents sur la copropriété, dont les propositions de contrat de syndics professionnels. Il est donc difficile de nous surprendre sur leurs illégalités.
Néanmoins le projet 2023/2024 du syndic parisien BELLEROCHE s’est démarqué en raison de ses infractions cataclysmiques.
I - Des lacunes majeures et préjudiciables
1. L’assurance de responsabilité civile
L’article 3 de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 impose à tout syndic professionnel de détenir deux polices obligatoires, une assurance de responsabilité civile et une garantie financière, destinées respectivement à couvrir ses fautes dommageables et les mouvements bancaires injustifiés à l’égard de ses victimes (syndicat, voire copropriétaires pris individuellement).
Le défaut d’une de ces deux assurances interdit toute gestion licite de l’immeuble par un syndic.
Dès lors, les copropriétaires doivent avoir connaissance de ces deux contrats impératifs, autrement dit les éléments facilitant de contrôler leur effectivité et leur mise en cause amiable ou judiciaire.
Le décret du 26 mars 2015, instituant un contrat réglementaire de syndic, oblige donc ces professionnels à stipuler ces informations (compagnie, numéro de police, date de souscription...).
L’omission intégrale du cabinet BELLEROCHE sur son assurance de responsabilité civile traduit au mieux une négligence, au pire son inexistence faisant alors obstacle à l’administration légitime d’une résidence. Il se contente, en effet, de ne citer que sa garantie financière, police spécifique et insuffisante au regard de la loi, comme indiqué ci-dessous.
2. La « démission » du syndic
BELLEROCHE s’engage à avertir le conseil syndical ou les copropriétaires en cas de rupture anticipée, à son initiative, de son contrat, et ce, en respectant un préavis de trois mois. Il oublie alors son obligation réglementaire de convoquer une assemblée générale pour désigner son successeur (point 7 du décret du 26 mars 2015).
3. La pénalité réglementaire en l’absence de diffusion de documents au conseil syndical
Le conseil syndical jouit auprès du syndic d’un droit permanent d’accès ou de copie à toute pièce intéressant le syndicat des copropriétaires (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette disposition légale précise que la carence du syndic de plus d’un mois le contraint à supporter une pénalité journalière fixée à 15 € (article 2 du décret du 7 octobre 2020), doit être reproduit par le syndic dans sa trame de contrat (point 6.2 du décret du 26 mars 2015).
Là encore BELLEROCHE passe totalement sous silence cet aspect juridique, probablement dans une tentative hasardeuse d’induire en erreur les conseillers syndicaux sur l’obligation lui incombant et les sanctions en cas de manquement à celle-ci.
4. L’assemblée pour les questions personnelles de copropriétaires
L’article 17-1 AA de la loi permet désormais à tout copropriétaire d’exiger du syndic la tenue d’une assemblée pour sa question personnelle soumise à l’approbation du syndicat (ex : autorisation de travaux affectant les parties communes).
La détermination des honoraires additionnels du syndic pour la préparation et la tenue de cette assemblée doit être contenue dans son projet de contrat (point 9.4 du décret du 26 mars 2015). Il s’agit de favoriser la transparence sur ce tarif supplémentaire et prévenir les facturations subjectives et onéreuses de professionnels.
A nouveau, BELLEROCHE ne parait pas être au fait des évolutions réglementaires, son projet ne comportant pas la clause correspondante.
II - Des insertions manifestement irrégulières
1. La pénalité réglementaire pour défaut d’envoi de la fiche synthétique à un copropriétaire
Le syndic doit établir et actualiser une fiche synthétique regroupant les principales données financières et techniques du bâti (art. 8-2 de la loi) et la faire figurer sur l’extranet du syndicat (support informatique accessible à distance par les copropriétaires), art. 1er du décret du 23 mai 2019.
Cette voie dématérialisée ne se révèle pas toujours adaptée, dans la mesure où un copropriétaire n’a pas forcément d’ordinateur lui permettant de consulter la fiche synthétique depuis l’extranet du syndicat et que le syndicat peut exonérer en assemblée le syndic d’instituer un extranet (art. 18 de la loi).
En conséquence, l’article 8-2 de la loi concède à tout copropriétaire le droit de requérir du syndic l’expédition (postale) de la fiche synthétique, et de souligner que sa défaillance de plus d’un mois le rend redevable d’une pénalité journalière.
Le montant impératif de celle-ci a été arrêté à 15 € par l’article 1er du décret du 7 juin 2020.
BELLEROCHE ne l’entend pas de cette oreille, puisqu’il indique en toute irrégularité un euro.
2. La détermination des honoraires pour les prestations particulières
Outre les tâches courantes d’administration relevant de son forfait de base, le syndic peut prétendre à des honoraires supplémentaires du syndicat, voire de copropriétaires pris individuellement.
Ces prestations se révèlent restrictives quant à leur nature (visites, assemblée générale, participation à une réunion du conseil syndical supplémentaires, etc.), ainsi que sur les modalités de leur facturation selon le décret du 26 mars 2015.
Le point 7.2.1 de celui-ci définit en la matière deux modes de facturation envisageables : l’un au forfait ou l’autre à la vacation horaire.
BELLEROCHE prévoit d’appliquer la vacation mais selon des tranches horaires, ce qui n’est nullement permis réglementairement.
3. Les frais de mutation dus par le copropriétaire vendeur
En cas de cession d’un lot, le notaire du vendeur sollicite entre autres du syndic de compléter un état daté, précisant sa situation financière à l’égard du syndicat (art. 5 du décret du 17 mars 1967).
Cette intervention additionnelle du syndic l’autorise à imputer des honoraires au copropriétaire (art. 10-1 de la loi) selon un montant maximal de 380 € T.T.C. (art. 1er du décret du 21 février 2020).
Le coût précis de cette prestation du syndic doit figurer dans sa proposition de contrat (point 9.2 du décret du 26 mars 2015), et ce, d’autant plus que le gouvernement s’est contenté d’un plafond et non d’un montant exact.
En insérant l’actualisation de l’état daté, BELLEROCHE commet une double infraction. La facturation de 72 € pour cette tâche n’est pas légitime, aboutissant à des frais de mutation de 452 €, dépassant le seuil réglementaire de 380 € TTC.
Il est consternant de relever ces infractions majeures par des syndics prétendument professionnels, c’est-à-dire présumés connaitre et appliquer le cadre juridique en vigueur.
Ces manquements doivent faire l’objet des corrections adéquates préalablement à leur nomination en assemblée générale. Dans la négative, le syndicat s’expose à se retrouver sans syndic (annulation judiciaire du mandat ou incapacité pour défaut d’assurance constaté a posteriori).