Décidemment, à chaque lecture de contrat de syndic on s’aperçoit du mode de réflexion du gérant et surtout de sa stratégie commerciale.
Pour mettre en exergue la situation, reprenons quelques extraits du contrat de syndic du cabinet ORPI.
I – 0,80c HT de réduction des honoraires en cas de changement de syndic
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale de décider de transférer la gestion des archives auprès d’une société spécialisée.
Dans ce cadre, compte tenu du fait que le syndic se voit exempt de supporter une mission qui est à présent facturée au syndicat des copropriétaires, le contrat doit prévoir un montant de réduction de ses honoraires.
La logique voudrait que le montant du dégrèvement des honoraires soit au moins égal à celui de la facture de la société d’archivage.
Cette approche logique ne semble pas être celle d’ORPI au regard de la somme qu’il est prêt à déduire de ses honoraires en cas de transfert des archives auprès d’une société spécialisée :
Et oui, ce syndic est prêt à déduire ses honoraires de 1 € TTC, soit 0,80 centimes HT !
Ainsi, il n’a plus la responsabilité de la conservation des archives ni la prise en charge d’une dépense qui se voit transférée sur les comptes du syndicat des copropriétaires et la réduction qu’il propose est de seulement 0,80 centimes HT.
N’y a-t-il pas comme un problème ?
II – Le prix dissuasif du protocole d’accord
La conclusion d’un protocole d’accord permet à un copropriétaire débiteur de solliciter le syndic pour déterminer un échéancier afin de résorber la dette qu’il a contractée vis-à-vis de la copropriété.
Le contrat de syndic permet de facturer cette prestation afin d’indemniser le temps passé par le syndic sans pour autant cela doit dissuader le copropriétaire débiteur de solliciter cette démarche avec l’application de tarifs exorbitants
Et pourtant, quand le syndic ORPI facture 20 € la lettre de relance, il facture la conclusion d’un protocole d’accord 348 € :
Ainsi, si un copropriétaire débiteur ne veut pas se retrouver à recevoir tous les mois une lettre de relance facturée 20 €, il devra payer 348 € pour signer un protocole d’accord.
Alors, faisons un petit calcul : considérant que la lettre de relance coûte 20 €, il est préférable pour le copropriétaire de payer cette somme que de signer un protocole à 348 €.
Et pour cause, si le syndic relance le copropriétaire débiteur tous les mois, ce dernier aura plus de 17 mois, soit plus d’un an et demi, pour amortir le prix du protocole.
Derrière cette démonstration on comprend toute l’aberration et les réflexions de certains syndics qui ne tiennent pas compte de la réalité du terrain.