La détermination de la date d’expiration du mandat du syndic se révèle essentielle. Elle permet de connaitre la période durant laquelle le cabinet peut administrer légalement l’immeuble, ainsi que les voies légales pour désigner légitimement un successeur, et ce, amiablement (en assemblée générale).
Si l’identification de cette échéance est présumée aisée, la pratique atteste souvent du contraire. On relève régulièrement des mentions différentes entre la résolution de l’assemblée générale, nommant le syndic, et les clauses de son contrat.
Cette situation favorise ambiguïtés et conflits, comme c’est le cas d’une résidence francilienne gérée par IMMO+SYNDIC.
I - IMMO+SYNDIC : la mise concurrence de son mandat refusée au départ au conseil syndical
Le conseil syndical d’un immeuble pantinois (93) entend porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle du 12 juillet 2023 la mise en concurrence du mandat du syndic. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 impose à cet organe collégial, cette confrontation systématique lors de toute élection d’un syndic en assemblée générale, exception faite d’une dispense antérieure du syndicat.
Il en informe le cabinet IMMO+SYNDIC, qui réplique dans un premier temps par la négative.
Ce professionnel explique son refus initial en raison de son mandat non échu et donc l’absence d’inscription de la question de la désignation d’un syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale et de l’incapacité du conseil syndical à le mettre en concurrence.
IMMO+SYNDIC se fonde sur son contrat adopté lors de l’assemblée générale du 21 juin 2021. Cette convention prévoit un mandat de (et non déc.) 3 ans, avec prise d’effet au 21 juin 2021 et échéance au 20 juin 2024.
Que doit-on penser de cette première posture d’IMMO+SYNDIC, laissant à penser qu’un mandat en cours ferait obstacle à toute nomination licite d’un autre cabinet ou d’un copropriétaire à ce poste ?
Ce positionnement n’est juridiquement pas tout à fait exact, dans la mesure où l’article 18 de la loi autorise le syndicat en assemblée générale à résilier le mandat d’un syndic pour faute et à nommer un nouveau syndic.
Pour ce faire, l’article 10 du décret du 17 mars 1967 impose au conseil syndical ou à tout copropriétaire de notifier (LRAR) au syndic en exercice pour inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale (avant que celui-ci n’expédie la convocation aux membres du syndicat) :
- les questions correspondantes (résiliation et élection du syndic) ;
- le projet de résolution associé ;
- la proposition de contrat de mandat, ainsi que la fiche d’information pour une entité professionnelle.
Conscient de son interprétation juridiquement discutable, IMMO+SYNDIC se résigne, à porter à l’ordre du jour de l’assemblée du 12 juillet 2023, sa candidature pour un nouveau mandat de 3 ans avec le projet d’un confrère d’une durée d’un an notifié par le conseil syndical.
II - IMMO+SYNDIC : une clause divergente de la résolution de l’assemblée générale
L’approche juridique préalable d’IMMO+SYNDIC se révèle plus contestable qu’il n’y parait, ce cabinet invoquant un contrat de 3 ans approuvé par une assemblée générale du 21 juin 2021.
Il incombe à l’assemblée générale, en tant qu’organe souverain décisionnaire du syndicat, de se prononcer sur la désignation d’un syndic selon :
- la majorité requise (art. 25 al. c et 25-1 de la loi) ;
- le projet de contrat joint à sa convocation (art. 11 al. 4 du décret).
Or, à la lecture de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 21 juin 2021 ouverte à 19h (et non du 19 juin 2021 comme indiqué de manière erronée en entête de son procès-verbal), la durée du mandat consentie n’est pas la même.
Cette décision présente tout d’abord une rédaction litigieuse, les seules indications nécessaires étant la durée du mandat du syndic, ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.
Cette convention ne comporte pas distinctement toutes ces mentions et intègre des références suspectes telles que l’assemblée suivante, avec possibilité irrégulière de prorogation de mandat.
Néanmoins, ce contrat contient une date d’expiration de mandat au 31 juillet 2022. Autrement dit, le mandat accordé par l’assemblée du 21 juin 2021 est de 13 mois et 10 jours et non de 3 ans. Cette échéance se révèle d’autant moins discutable que l’assemblée générale suivante, du 16 juin 2022, ne comprend aucune question sur la nomination d’un syndic.
De plus, en cas de précisions opposées, entre le contrat de syndic et la décision de l’assemblée, la jurisprudence souligne la primauté de cette dernière, CA Paris, 24 mars 2021, n° 19 - 06717.
IMMO+SYNDIC gère donc depuis près d’un an la résidence sans mandat avéré, soit la capacité :
- d’invalidation par les copropriétaires de ses actes tels que l’assemblée générale du 12 juillet 2023,
- du président du conseil syndical ou de tout copropriétaire de pouvoir convoquer exceptionnellement une assemblée générale destinée exclusivement à pallier cette carence (art. 18 et 17 de la loi).
Cet imbroglio juridique rappelle la nécessité, pour le président de séance, de vérifier la conformité de l’ordre du jour et de ses annexes, d’exiger du secrétaire toute correction utile avant le vote et vérifier l’original du procès-verbal établi en fin de réunion et les rectifications adéquates avant signature.
Ainsi, les confusions et contestations ultérieures des copropriétaires s’en trouvent réduites.