La passation de pouvoirs entre syndics, notamment lorsqu’elle s’opère entre un professionnel et un bénévole, constitue une occasion de pointer les divers contrats du syndicat des copropriétaires.
Le nouveau gestionnaire peut alors s’étonner de la pertinence et/ou compétitivité de conventions souscrites, et dans la négative s’atteler à les dénoncer.
Les modalités de cette durée et résiliation ne sont pas toujours aussi transparentes, comme l’atteste un contrat de sécurité incendie de la SAGEX.
I. Une rupture anticipée déséquilibrée et juridiquement litigieuse
Une petite résidence francilienne dispose d’un contrat d’entretien d’une porte coupe-feu. Cet acte s’inscrit dans l’obligation réglementaire pour tout propriétaire, de faire contrôler annuellement par un prestataire le bon fonctionnement de ses équipements de lutte contre l’incendie (art. 101 et 103 de l’arrêté du 31 janvier 1986).
Comme toute convention, elle implique des engagements respectifs (art. 1101 du Code civil) pour :
- le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le règlement du prix à la date convenue ;
- la société, l’exécution des tâches déterminées.
Conformément au droit commun, le lien doit pouvoir être rompu en cours de contrat, pour une inexécution imputable exclusivement à l’une des parties (art. 1217 du Code civil).
Or, en l’espèce, les clauses des conditions générales de SAGEX imposées à son cocontractant non-professionnel, syndicat des copropriétaires, se révèlent fortement défavorables à ce dernier.
En effet, si le gestionnaire manque à ses obligations, SAGEX est en capacité de facturer unilatéralement des majorations (art 4), mais aussi de rompre le contrat (art.7).
En revanche, si le syndicat décide d’en faire de même (par exemple en raison de la défaillance de cette société), il devra la dédommager.
Cette « double peine » (inaccomplissement de la maintenance de leur installation et réparation financière de l’entreprise fautive) s’avère manifestement abusive.
II. Contradictions dans la durée du contrat
Il appartient aux parties de déterminer librement leurs engagements conventionnels (art. 1102 du Code civil). Les modalités essentielles acceptées comprennent, outre la prestation et son montant, sa durée.
En l’espèce, la trame de SAGEX se révèle totalement indécise et contradictoire.
En effet, si les conditions générales énoncent un contrat triennal (art. 2), les conditions particulières présumées dérogatoires (applicables au cas précis) prévoient une durée annuelle (art. 1er).
SAGEX, fait bien évidemment fi, de la durée annuelle stipulée dans ses conditions particulières, pour poursuivre cette convention sur la durée triennale mentionnée dans les conditions générales.
L’adoption des contrats du syndicat relève en principe d’une décision de son assemblée générale souveraine (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) selon les éléments essentiels « devis » joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret du 17 mars 1967).
Dans la mesure où l’ordre du jour de l’assemblée générale est présumé établi en concertation entre le syndic et le conseil syndical (art. 22 du décret), il apparait fondamental que ce dernier contrôle à cette occasion les éventuelles inexactitudes des propositions et requière les corrections de l’entreprise sollicitée, avant leur insertion dans la convocation.
Dans l’hypothèse d’une collaboration inexistante (rédaction unilatérale du syndic) ou insuffisante, il appartiendra au président de séance de rectifier le tir avant le vote des copropriétaires ou dans la négative à ces derniers d’écarter un projet inapproprié.
En procédant de la sorte le syndicat se prémunit contre des interprétations ultérieures divergentes et conflictuelles.