La mission du conseil syndical consiste principalement à contrôler la licéité et l’adéquation de la gestion de la résidence par le syndic.
Pour ce faire, cet organe collégial bénéficie légalement d’un pouvoir informatif étendu auprès du syndic, et ce, par des voies divergentes.
Ces droits font cependant face à l’obstruction de nombreux professionnels, fondée sur des interprétations juridiques hasardeuses, comme celles opérées par FONCIA OLIVIER.
I. Deux sources informatives autonomes du conseil syndical auprès du syndic
FONCIA OLIVIER gère une petite résidence francilienne.
Le 3 août 2023, le conseil syndical sollicite de ce syndic l’envoi postal de divers documents du syndicat, afin de vérifier notamment :
- la situation financière de la copropriété ;
- les actions menées en matière de recouvrement des arriérés de charges ;
- les mesures prises pour le traitement de sinistres ;
- l’administration des contrats.
Dès le 8 août 2023, ce conseil syndical reçoit une fin de non-recevoir de FONCIA OLIVIER. Le syndic justifie son refus par l’existence de ces éléments sur l’extranet du syndicat.
Cette appréciation juridique de FONCIA OLIVIER se révèle parfaitement fallacieuse.
En effet, la loi du 10 juillet 1965 distingue clairement dans son article 21 le droit permanent du conseil syndical d’accès ou de copie, auprès du syndic, à tout document concernant le syndicat.
L’accès s’entend de la mise à disposition physique (agence), voire à distance (site internet sécurisé). La copie correspond sémantiquement à un exemplaire papier expédié au conseil syndical.
Dans son article 18 d’autre part, la loi précise l’obligation pour le syndic de fournir un support dématérialisé aux éléments du syndicat, avec un espace dédié au conseil syndical.
Il appartient dès lors au conseil syndical de choisir librement son moyen d'accès aux documents.
Prétendre le contraire, reviendrait non seulement à enfreindre le droit de la copropriété, mais aussi à imposer à tous les conseillers syndicaux de disposer personnellement d’un ordinateur et d’une connexion internet pour pouvoir exercer pleinement leurs droits. Une telle approche s’avérerait illégale.
II. Des pénalités réglementaires du syndic indépendantes de l’extranet du syndicat
Dans le cadre de leur demande de transmission des pièces du syndicat, le conseil syndical rappelle à FONCIA OLIVIER, qu’en cas de carence de plus d’un mois, il devient redevable d’une pénalité journalière (art. 21 de la loi), fixée réglementairement à 15 euros (art. 2 du décret du 7 octobre 2020).
Ce syndic professionnel leur oppose le caractère indu de cette somme, du fait de la présence de ces documents sur l’extranet du syndicat.
Cette argumentation est à nouveau juridiquement inexacte.
Comme nous l’indiquions préalablement, le conseil syndical arrête souverainement le mode de communication des éléments demandés au syndic.
La pénalité résulte de la défaillance du syndic à accomplir son obligation de diffusion des pièces requises sous la forme souhaitée par le conseil syndical. Aucune disposition légale n’exonère le syndic de cette sanction si son choix est différent.
Par conséquent, ces pénalités de retard sont bien dues et devront être déduites de ses honoraires forfaitaires de l'année concernée.