Décidemment, toute question ou résolution inscrites à l’ordre du jour qui ont été rédigées par les syndics professionnels doivent être scrutées au laser surtout si elles les concernent directement.
A ce titre, nous allons faire d’une pierre deux coups en présentant l’illégalité commise par le cabinet MY SYNDIC, mais nous allons en profiter pour rappeler une disposition fondamentale qui a été insérée dans l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 suite à l’ordonnance du 30 octobre 2019.
Oui, cette bonne vieille loi que les syndics sont censés respecter pour défendre l’équilibre des droits et des intérêts entre le leur et celui du syndicat des copropriétaires.
Ainsi, au lieu de commencer par dénoncer l’illégalité, faisons un rappel de la loi nous permettant de mieux mettre en évidence comment le cabinet MY SYNDIC a cru que la loi du 10 juillet 1965 sont « MY LOI ».
I – Un mandat limité dans le temps
L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 ainsi et surtout le contrat-type de syndic impose de mentionner dans le contrat la date de prise d’effet et de fin de mandat, en précisant même la durée qui doit être exprimée en année, mois et jour.
Ainsi, le législateur a souhaité que le mandat du syndic soit au mieux délimité dans le temps, sans possibilité d’adaptation ou de prolongation pour justement conforter le caractère particulier du contrat de syndic qui est un contrat de mandat donné par le syndicat des copropriétaires sur une période déterminée.
Par conséquent, le contrat ne peut pas prévoir une date de fin de mandat en la conditionnant à un évènement tel que par exemple la prochaine assemblée générale approuvant les comptes ou bien la date de la fin de mandat des membres du conseil syndical.
Ainsi, avant l’échéance de son mandat, le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale, ou mieux encore, la tenir lorsqu’il dispose toujours d’un mandat en cours, permettant de pouvoir reconvoquer une deuxième dans le cas de défaut de désignation d’un syndic ou d’autres incidents.
Malgré ces règles claires, voyons comment est rédigée la résolution par MY SYNDIC concernant sa désignation.
II – Un mandat à rallonge
Avant d’entrer dans le détail voici la reproduction de la résolution telle que rédigée par le cabinet MY SYNDIC :
Ainsi, la résolution prévoit que dans l’hypothèse où la majorité ne serait pas atteinte et que le syndic soit obligé de convoquer une deuxième assemblée générale, la mission du syndic sera prolongée jusqu’à la date de celle-ci.
Et voilà comment la date de fin de durée du contrat devient aléatoire, avec la possibilité de prolonger le mandat pour une durée indéterminée puisqu’il s’agit d’un évènement dont on ne connaît ni les délais de tenue ni sa date butoir.
Alors on entend déjà les critiques des professionnels : « même quand on veut bien faire on se fait critiquer par l’ARC Nationale ! ».
Oui, car si effectivement le syndic voulait bien faire, il n’aurait pas convoqué l’assemblée générale les derniers jours de son mandat mais bien en amont, permettant de pouvoir reconvoquer une assemblée générale dans la mesure où il n’a pas obtenu la majorité pour être élu.
Et oui, c’est simple quand on veut respecter la loi.