Décidemment, la lecture d’un ordre du jour d’une assemblée générale est toujours instructive car il démontre la stratégie commerciale utilisée par le syndic.
A ce titre, voyons la convocation de l’assemblée générale élaborée par ORALIA pour tout d’abord mettre en avant la question sur le quitus, pour ensuite analyser la question relative au renouvellement de son mandat et surtout à l’augmentation d’honoraires.
I – Le vote plein et entier du quitus
Voici la question concernant le quitus :
Ainsi, les copropriétaires, après avoir pris connaissance des actes de gestion effectuée par le syndic, doivent donner quitus plein et entier.
Mais voilà, les copropriétaires n’ont pas eu connaissance pleine et entière des actes réalisés par le syndic.
Ils ne savent pas forcément les contrats qui ont été signés, les avenants ou augmentations accordées au gardien d’immeuble, les détails des opérations bancaires… Bref, tout à part peut-être les charges qui sont effectivement présentées à travers l’annexe 2.
Voilà pourquoi cette question est hors contexte ne devant pas être inscrite à l’ordre du jour et encore moins votée surtout lorsque la résolution mentionne des affirmations qui s’avèrent infondés en prenant les copropriétaires pour des idiots qui sont censés se prononcer sur des actes pour lesquels ils n’ont aucune visibilité.
Passons à une autre résolution concernant l’augmentation subtile des honoraires du forfait de base du syndic ORALIA.
II – Merci pour votre charité
Avant d’entre dans le détail, voici la question accompagnée de la résolution :
Ainsi, les honoraires du syndic n’ont augmenté que de seulement 0,60 € par mois et par lot. Merci pour cet aumône mais il aurait été encore plus percutant d’indiquer que les honoraires ont augmenté seulement de 0,02 € par jour et par lot.
Ainsi, le syndic se présente comme un grand seigneur qui augmente ses honoraires de moins du prix d’une baguette par mois et par lot.
Mais en fait, si l’augmentation est si insignifiante, pourquoi ORALIA est prêt à se mettre en porte-à-faux pour réclamer une somme si modique.
La réponse est qu’en définitive, cela représente plusieurs centaines d’euros d’augmentation.
Mais encore, il faut contrôler non pas uniquement l’augmentation des honoraires du forfait de base, mais le nouveau contrat proposé.
En effet, même s’il s’agit du même syndic, il est probable, voire certain, qu’il a présenté un nouveau contrat avec des variables qui ont évolué, ou encore avec des tarifs d’honoraires des prestations privatives, complémentaires ou supplémentaires qui ont aussi augmenté.
Voilà pourquoi il faut vérifier l’étendue du montant que représente la charité du syndic.
Cet article pourrait s’arrêter là, mais en réalité l’enjeu du syndic n’est pas les 300 € d’augmentation du forfait de base mais tous les frais annexes qui vont résulter de son nouveau mandat tel que la facturation des états datés et surtout les honoraires de suivi de travaux.
En effet, sur la convocation, pas moins de quatre rémunérations complémentaires de suivi de travaux et réclamées dont voici la preuve :
A cela s’ajoutent d’autres rémunérations parallèles et complémentaires tels que les honoraires pour gérer la vente de parties communes, dont voici la résolution :
Ainsi, si l’on additionne les honoraires de suivi de travaux, la rémunération pour la vente de parties communes auxquels s’ajoutent les états datés et autres prestations privatives, les 300 € d’augmentation des honoraires de bases ne sont qu’un apéritif.
Cette démonstration met en exergue la stratégie commerciale des syndics : rogner sur les honoraires de base pour capter la copropriété mandante et se rattraper sur l’avalanche des honoraires parallèles.
Heureusement qu’il y a l’ARC Nationale pour mettre en lumière les faux mendiants.